房地產銷售方案 房地產銷售策劃方案 房地產銷售策略

為了確保工作或事情能高效地開展，往往需要預先進行方案制定工作，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等方面進行安排的書面計劃。優秀的方案都具備一些什麼特點呢？以下是小編為大家整理的房地產銷售方案 房地產銷售策劃方案 房地產銷售策略，僅供參考，大家一起來看看吧。

房地產銷售方案 房地產銷售策劃方案 房地產銷售策略1

一、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新鋭概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衞市場、醖釀一場熱銷風暴。

二、項目營銷目標方針

根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

1.樹立一個新鋭概念：休閒式購物商業。

2.倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。

3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。

4.啟動一個前衞市場：崇尚“創投性商業、休閒式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新鋭、有自己個性的消費羣體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，購物主題明確。

5.醖釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裏掀起一場熱銷風暴。

三、銷售目標及目標分解

1.銷售(招商)目標

2.銷售目標分解

四、營銷階段計劃

根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

五、項目銷售時機及價格

為了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態

1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閒購物”形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。

(二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。

3.價格策略：採取“低開高走”型平價策略，開盤後半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建築產品”上升到“營造全新休閒購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

2.區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

3.增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

2.開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、户外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜誌、直郵廣告等形式。

3.開盤後的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商説明會等形式。

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房地產營銷策劃的重要環節

按照現代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產開發經營的始終。前營銷與後期的銷售（推銷）一樣，都是房地產營銷鏈中不可缺少的一環。當開發商有了投資意向後，通過對房地產市場的供求、軟環境的調查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由於前營銷最能體現“發現願望並滿足他們”營銷的本質屬性，因此，與房地產開發的後期推銷工作相比，前營銷還是房地產策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入，開發商就很難真正把握市場需求，其開發出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閒置及資金積壓的風險。

房地產營銷策劃的最前端

房地產開發大致要經歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調查、產品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設計、建築規劃、廣告企劃、業務行銷、物業管理、企業形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產開發整個過程看，房地產的前營銷與後期的推銷工作相比，則處於整個營銷策劃的最前端。這裏應該説明兩個問題。第一，前營銷不同於房地產開發的前期工作。如房地產估價師執業資格考試指定輔導教材裏，把房地產開發劃分為房地產開發投資機會選擇與決策、前期工作、建設階段、租售階段、物業管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了具體開發地點與項目之後，在購買土地使用權和開發項目建設過程開始以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產開發制勝的密訣》一文論述房地產前營銷的必要性時指出：“大多數的開發商拿到地塊後不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺、老經驗得出一些粗造的產品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之後進行的營銷策劃活動。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經做出了投資的決策。其實，如果地產市場是規範的，“拿到土地”也應包括在前營銷裏。如當今使用權的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便於給投資者作決策之用。至於“擬應將項目的總體規劃、建築景觀設計劃分在內為宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內容。

房地產企業發展的長遠戰略

前營銷儘管處於房地產開發的早期，是營銷策劃的前端，但是，對於一個房地產開發項目來説，前營銷做得好壞，直接關係到未來開發建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資併為企業帶來利潤，可以説前營銷是房地產開發成本的關鍵。對於一個房地產企業來説，也只有通過前營銷策劃，找準目標人羣，進行產品市場的恰當定位，通過成功的房地產開發項目來樹立自己的產品和企業品牌，才能使企業長久地立於不敗之地。因此，前營銷也可以説是房地產企業成功謀劃未來發展的一個有效的、長遠的戰略。

前營銷策劃工作的誤區與問題

在我國，xx年和xx年上半年房地產熱帶來的後果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之後，整個宏觀經濟環境又漸趨寬鬆，房地產又開始升温，20xx年新一輪房地產熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產開發的各項指標增幅均在30%左右。據有關部門統計，20xx年全國有11個省、自治區和直轄市房地產開發投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產投資的過快增長，勢必使房地產開發數量大大超過居民對住房的需求，房地產的空置率迅速上升。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產開發商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。

其存在的誤區與問題主要表現在：

重後期推銷，輕前期營銷，本末倒置

儘管不少開發商都知道營銷在房地產開發項目中的重要性，但卻不知道什麼是營銷。甚至把營銷等同於推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷；三是徵地手續的辦理和項目可行性分析同時進行；四是開發前期雖有市場調研，但要麼是全國範圍的資料，本市資料不詳，要麼資料的獲取缺乏可靠的依據，要麼是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”。總之，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產營銷策劃的最佳起步期。至於涉及企業長期發展戰略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發項目或為銷售某一產品不得不進行的一種活動。

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一、商圈派單

適用項目：中高端、中端及中端以下

工作週期選擇：基本貫穿整個項目營銷過程，派單量最大的時間應選在蓄客期和強銷期。拓客人員選擇：根據各項目實際人員和項目體量安排，一般至少需要配備一名拓客主管拓客範圍選擇：項目周邊和全市重點的繁華區域，人流量和商圈檔次是商圈選擇的主要標準。工作目的：廣泛傳遞項目信息和有效收集客户信息。

工作安排：

1、制定一個完整的拓客計劃

2、確定拓客人員，並進行相關培訓（包括項目基本資料、核心賣點和優勢及拓客説辭與技巧），培訓完畢後進行相關考核

3、安排拓客週期和時間節點，選擇節假日及週末，以及平日裏商圈人流量較大的時段

4、對拓客商圈進行選取與劃分，並事先進行踩點和繪製拓客地圖

5、拓客人員執行拓客計劃，在商圈進行大範圍派單，並竭力留取客户信息

6、統計每日派單量和留電量，並進行拓客人員工作心得和拓客技巧分享，提高團隊士氣審核標準：工作審核標準依據派單量和有效留電量而定，要求每人每日合理派發單頁的量應達到200-300張，有效留電量至少達到20-40組。根據項目體量、檔次和推廣力度不同，派發量和有效留點量兩項數據可以根據項目自身情況做適當調整。

二、動線堵截

適用項目：中高端、中端及中端以下

工作週期選擇：蓄客期和強銷期

拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主

拓客範圍選擇：項目周邊各大主幹道及路口，目標客户工作區域的上下班公交站點和沿途必經之路，以及去往日常生活中主要消費場所的沿途（如超市、菜場、餐館等）

工作目的：向主力目標客羣進行項目信息傳遞，捕捉意向客户

工作安排：

1、確定項目主力目標客羣，分析客羣相關信息點

2、並對目標客羣的工作、生活、休閒娛樂等動線進行分析，確定動線攔截點，如路口、公交站點、客户平時就餐聚集點等

3、確定動線堵截方式，主要採取户外廣告的宣傳方式，包括擎天柱、樓體（頂）廣告牌、公交站牌、路燈燈箱、車身廣告等；也可輔以項目周邊人羣聚集區域定點派單或設立流動推廣小站等具體形式

4、定期對工作成效進行彙總，分析各廣告宣傳及人員派單等的效果，繼而改進

審核標準：無

招式特點：

1、宣傳覆蓋範圍廣，信息點對點傳播到達率高

2、對真正有購買意向的準客户説服力很強

三、社區覆蓋

適用項目：中端及中端以下，主要針對大型普通住宅項目的首期和中小型項目的尾房工作週期選擇：主要針對蓄客期，其次為強銷期

拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主，可配備一名拓客主管

拓客範圍選擇：項目所在區域板塊內的人員穩定聚集社區

工作目的：擴大項目影響力與知名度，挖掘周邊潛在地緣性客户

工作安排：

1、將項目所在區域內人員穩定聚集社區進行劃分

2、安排相關拓客人員攜帶相關道具進行有計劃的掃樓和掃街

3、在社區居民聚集區進行項目海報和廣告的張貼，並設立固定諮詢點

4、在社區內部可安排一定的固定或流動拓客人員進行客户挖掘和維護

5、若條件允許，可開通社區看房專車，定期接待客户看房

審核標準：每組每天至少完成兩個社區的覆蓋工作，可根據社區規模進行適當增加招式特點：

1、在一定區域內覆蓋範圍廣，覆蓋面不做過細分析，以基本全覆蓋為主；

2、信息在相對的區域內做到全面接觸；

3、覆蓋目標客源數量較大，精確性差，以量換質，用時間培養客户。

四、展會爆破

適用項目：高端、中高端、中端

工作時間選擇：蓄客期和強銷期。

工作人員選擇：精英銷售員。

工作地點選擇：大型展會現場。

工作目的：通過展會向目標人羣準確傳遞項目情況，並現場拉客。

工作安排：

1、事先與展會組織方聯繫，爭取有利展位（如果在房展會上，位置選擇避免與優於自身的項目相鄰；如果展會為車展或者珠寶類展覽則選擇明顯位置，此類展會更加適合高端和中高端的項目參加）

2、制定出眾的形象設計，在展會上區別於其他同類型項目

3、安排精英銷售員在展會中發力，與參觀的客户多溝通，現場完成客户信息登記和拉客到訪的工作

審核標準：無

招式特點：

目標客户相對純粹和集中，客户羣體具備較高的購買力，更容易進行潛在客户和意向客户的挖掘

五、油站夾報

適用項目：主要針對中高端項目和投資型項目

工作週期選擇：以蓄客期為主

拓客人員選擇：前期與加油站協調工作由策劃人員負責，後期物料派送由案場銷售人員負責拓客範圍選擇：項目所屬區域內和周邊商圈內油站、城區範圍內到客率高的所有油站工作目的：傳遞項目信息，捕捉意向客羣

工作安排：

1、分析各加油站的到客情況，儘量選擇到客率高的加油站進行合作

2、派市場渠道人員前往各加油站進行合作溝通，向加油站內人員闡明合作要求，並對其進行簡單培訓，最好能最好能給當時感興趣的客户簡單介紹項目的基本情況，同時留下客户的聯繫方式

3、準備好各項物料，包括夾報和小禮品等，定期對合作的加油站進行物料補充

審核標準：無

招式特點：

1、本招式對客羣的把握相對較精準，加油站針對的客羣是有車族其中包括政府用車和私家車、出租車等，不管是坐車的官員還是開車的老闆以及企業高管，都是公認的最具消費實力

的人羣，也是構成項目消費的主體，

2、通過加油站派送宣傳品，就很容易鎖定這部分高端人羣，把產品信息迅速傳達給高端客户，中間沒有任何停留，沒有任何中間環節，迅速而有效。

3、直接鎖定有消費能力的客户，廣告浪費少，節省費用，有效性高；

4、由加油員一對一派送，中間不停留，迅速到達目標客户手中；

六、商場巡展

適用項目：所有項目類型均可

工作週期選擇：蓄客期及強銷期

拓客人員選擇：以銷售和小蜜蜂為主，配備一名拓客主管

拓客範圍選擇：項目周邊一定距離半徑內的重點商場、商業中心、重點市場和其他重點公共場所；交通動線範圍內的目標場所

工作目的：廣泛傳遞項目信息，挖掘和收集客户信息

工作安排：

1、根據項目實際情況選擇相應的百貨商場或賣場，並聯系場地以及相關道具的安排

2、制定巡展順序和時間表，按照節奏展開

3、將拓客人員分為固定接待和流動派單人員，前者負責展台的接待登記工作，後者則負責展台周圍及賣場內的派單宣傳工作

4、若條件允許，最好在每個展點安排看房班車，能夠及時有效的接送意向客户看房審核標準：依據不同賣場的自身客流情況，制定每日項目單頁的派發量和留點量招式特點：

1、增加了項目的接待處，擴大了項目的影響和客源的積累

2、巡展地點進而時間可靈活控制

3、對巡展地點的選擇更具針對性，如高端項目則選擇高端商業場所

七、企業團購

適用項目：中高端、中端及中端以下

工作時間選擇：項目的蓄客期和尾盤階段。

拓客人員選擇：經理級以上或有特殊關係的業務員

拓客範圍選擇：項目周邊的學校、醫院、工廠園區等各種企事業單位

工作目的：通過與企業談團購，以略低的價格換取項目的快速去化

工作安排方式：

1、分析項目周邊眾多企事業單位，選出具備一定規模且合適的相關單位，並安排好相關拓展人員

2、與相關企業接觸，瞭解企業欲團購的數量信息與可接受的價格範圍

3、分析決定此企業是否適合團購本項目

4、在得到相關準確信息的情況下，與甲方聯繫取得甲方的同意和認可

審核標準：無

招式特點：

1、存在一定機會在短期內成交大量客户，對於快速去化項目有很好的幫助

2、甲方需要捨棄一定的利潤，且團購價格的交涉與協調存在一定的難度

八、動遷嫁接

適用項目：普通及中高檔住宅項目

工作週期選擇：營銷全程

拓客人員選擇：以市場部人員及銷售員為主

拓客範圍選擇：項目同區域內拆遷小區，其它區域內同品質拆遷小區

工作目的：傳遞項目信息，鎖定拆遷客户

工作安排：

1、事先搜查項目周邊剛拆遷和待拆遷的區域

2、瞭解拆遷區域的回遷規劃，在拓客開始前先摸清拆遷小區的.回遷規劃和回遷項目的基本情況，這樣有利於在拓客過程中抓住客户的主要訴求，做到對症下藥

3、在拆遷小區內設立項目分展區，組織專業銷講隊伍深入拆遷小區內，可行的話可以逐户上門介紹，搶佔先機

審核標準：無

招式特點：

1、拓客對象相對較集中，客户訴求點也相對統一，比較容易達成團購意向；

2、極易形成口碑傳播。

九、商户直銷

適用項目：適合所有項目，但更適合普通住宅、投資或自營類項目，尤其是小型項目工作週期選擇：蓄客期及強銷期

拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主

拓客範圍選擇：項目周邊及城市各類型專業市場，如建材市場、家電市場、食品市場等工作目的：廣泛宣傳項目，傳遞項目信息，挖掘潛在客户

工作安排：

1、收集整理規定區域內的各類商業市場的資料，選取目標市場，並作詳細的調研瞭解

2、安排拓客人員進行直銷拓客，拓客分組進行，最好進行人員與市場的固定分配，便於後續的持續耕耘，培養客源

3、針對比較有意向的商户進行長期重點追訪，並對區域內比較有影響力的商户進行重點進攻，深挖潛在客户

審核標準：無

招式特點：

1、人羣劃分容易，尋找難度小；

2、信息到達率相對較高；

3、商户聯繫方式等資料收集相對容易；

4、容易形成擊破一點，打到一片的效果。

5、可形成針對性的拓客説辭。

十、客户陌拜

適用項目：高端、中高端、中端及中端以下

工作週期選擇：項目營銷全程

拓客人員選擇：以2人為一組進行拜訪，組數由項目情況而定

拓客範圍選擇：政府行政機構、醫療和教育機構、大型企事業單位、市內辦公人羣聚集區、市內個體商家聚集區

工作目的：通過針對性的客源方向挖掘項目的意向客户

工作安排：

1、針對項目情況，確定項目周邊潛在客户所在的各個企事業單位、商務辦公區域等

2、以2人為一組，到目標客羣的活動場所進行拜訪，攜帶項目相關形象展示手冊，與客户進行深談，瞭解客户詳細資料，瞭解目標人羣意願，辨別意向程度

審核標準：每組每天陌拜客户10組以上，收集詳細客户資料，填寫客户級別卡，進行分類，每日上交工作總結

招式特點：

1、尋找項目潛在客户更具針對性，能夠更深層的獲得客户信息與意向程度

2、在陌拜過程中難度較大，容易碰壁，對拓客人員有一定的能力要求

十一、競品攔截

適用項目：適合所有的項目，高端住宅類項目、投資類項目效果會更好

工作週期選擇：營銷全程

拓客人員選擇：以銷售員為主

拓客範圍選擇：與項目品質相同、相近或品質比待推項目略差些的項目附近；同區域的周邊項目附近

工作目的：針對性的截殺項目周邊競品的客户

工作安排：

1、詳細分析區域市場整體情況，通過對項目的剖析來確定項目周邊的主力競品

2、詳細瞭解競品項目近期銷售情況，以及與待推廣項目比較的優劣勢

3、在短時間內弄清客户的主要訴求，抓住客户的訴求介紹項目優勢

4、團隊配合將項目儘量帶至項目案場實地講解

審核標準：無

招式特點：

1、所攔截客户意向性高

2、由於思維的先入為主，往往客户會對先了解的項目比較傾心，這是在本招式應用過程中的一個難點

十二、商家聯動

適用項目：適合所有項目，尤其是高端項目

工作週期選擇：營銷全程

工作人員選擇：以策劃為主

聯動範圍選擇：與項目目標客源相吻合的相關商家、機構或團體，如：車友會、教育協會、奢侈品展覽會等

工作目的：通過與其它商家進行聯動，達到資源共享、互利互益的目的

工作安排：

主要分為兩種拓客形式

一、召集類活動的資源收集拓客

某些商品的發佈會、某些產品的推介會、各種圈層展覽會等；

此類活動開始前無法確定客户資料，活動後有資料整理，拓客可收集此類客源資料。

具體辦法：採取嫁接形式或贊助的形式或其他關係形式介入，如條件允許可現場推介本項目，收集本次活動客源資料，也可以互動開展

二、有詳細人員資料的團體資料收集拓客

各種協會、組織的人員的詳細資料收集，拓客。

具體辦法：收集客源資料，陌拜或利用互動的活動接觸客户並促進客户對項目產生意向。招式特點：

1、部分目標客户與項目產品的匹配度高；

2、與部分目標客户的溝通見面相對容易；

3、客源資料的收集比較容易；

4、可形成針對性的説辭。

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第一節：銷售策劃方案概述

銷售策劃方案一般指項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等。

第二節：銷售策劃方案與項目策劃的區別

簡單而言，二者區別在於項目策劃是“綱”，銷售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一、項目銷售方案策劃所包涵內容：

（一）市場銷售方案調查

項目特性分析：建築規模與風格：建築佈局和結構：裝修和設備：功能配置：物業管理：發展商背景：結論和建議

（二）目標客户分析

經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司：家庭

文化背景：推廣方式：媒體選擇：創意：表達方式：

（三）價格定位

理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

（四）入市時機：入市姿態

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創意表現：廣告效果監控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算

（七）推廣費用

現場包裝（營銷中心：示範單位：圍板等）：印刷品（銷售文件：售樓書等）：媒介投放

二、銷售策劃方案所包涵內容：

（一）銷售現場準備

（二）銷售代表培訓

（三）銷售現場管理

（四）房號銷控管理

（四）銷售階段總結

（五）銷售廣告評估

（六）客户跟進服務

（七）階段性營銷方案調整

第三節：銷售策劃方案的內容及步驟

一、項目研究，

即項目銷售市場銷售策劃方案及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況：購買人羣：接受價位：購買理由等。

二、市場銷售方案調研

對所有競爭對手的詳細瞭解，所謂“知己知彼：百戰不殆”。

三、項目優劣勢分析，

針對項目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。

四、項目再定位，

根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場銷售方案需求，做項目市場銷售方案定位的調整。

五、項目銷售策劃方案思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。

（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。

一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為説明大主題服務的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

六、項目銷售策略：

（一）項目入市時機選擇

理想的入市時機：我們所説的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場銷售方案狀況來決定什麼時候開始進入市場銷售方案，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班：調整完步伐後再賣還是急急忙忙：倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再説等等。

根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：

1：開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；

2：你已經知道目標客户是哪些人；

3：你知道你的價格適合的目標客户；

4：你已經找出項目定位和目標客户背景之間的諧振點；

5：已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；

6：已確定目標客户更能接受的合理銷售方式；

7：已制定出具競爭力的入市價格策略；

8：制定合理的銷控表；

9：精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案；

10：組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃；

11：盡力完善現場氛圍；

12：你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13：其他外部條件也很合適。

（二）項目廣告宣傳計劃

當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告週期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客户成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產銷售策劃方案的階段性非常強，如何把握整體衝擊力：彈性與節奏：步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期：開盤期：強銷期：保温期；防範銷售階段性問題——如工期：質量：配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、税費變化等。

第四節：銷售策劃方案的原則

一、創新原則

隨着時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場銷售方案的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓：有獎銷售：先租後買：降低利率等各類措施，大多能產生更強烈：更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場銷售方案條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

二、資源整合原則

整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場銷售方案渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型：互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關係等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的：市場銷售方案化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於、智能互補、利益共享、風險共擔。

三、系統原則

房地產營銷策劃是一個綜合性：系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段：營銷工具來實現房地產價值的兑現，實質上是一個從瞭解時市場銷售方案：熟知市場銷售方案到推廣市場銷售方案的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場銷售方案特徵和消費習慣及發展要求，體現市場銷售方案的要求。

房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分：客户細分：功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化：增加智能化設施：集中供熱和供飲用水：建設底層架空：錯層：大采光凸出窗台：陽光客廳：可移動透光屋頂：自動報警系統：架設空中走廊：提供網絡服務：營造知識家園……可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場銷售方案需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實、在買方市場銷售方案下，只有以人的需求為本，深入市場銷售方案：把握市場銷售方案，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脱穎而出的希望。

四、可操作性原則

銷售策劃方案不能脱離社會現實。策劃時一定要考慮國情：民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節：檢驗銷售策劃方案的成果

隨着市場銷售方案競爭態勢的不斷髮展，各種複雜的因素對銷售策劃方案的進行都會產生影響，有可能銷售策劃方案的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的準確把握，同時對於消費需求以及市場銷售方案發展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃方案定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃方案定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃方案指數評估體系，儘量使項目保持健康的銷售狀態。

房地產銷售方案 房地產銷售策劃方案 房地產銷售策略5

一、解讀尾盤

尾盤一般分為兩種，一種是朝向、採光、樓層、户型較差的，主要是開發商在銷售前期沒有進行很好的銷售控制、制定合理的價差，銷售人員或代理公司為追求業績，銷售中不管不顧只一味推薦客户容易接受的好户型，對一些朝向偏差、户型偏大的單位沒有進行很好的引導，致使這部分單位被冠上尾盤的稱謂。用一些專業人士的話來説，這種尾盤除了降價，沒有更多的辦法。

二、房地產尾盤銷售方案

方案一：正確引導消費市場

根據XXX的民意調查反映出，目前消費市場對尾盤沒有一個正確的認識，甚至還存在一定的排斥心理，常將‘尾樓’與‘爛尾樓’混淆，覺得尾盤就是非常不好的房子。除了各種自身條件有限以外，其實尾盤具有兩大特點；一是絕對的現樓。買家可以直接看到現房，實地品評房屋質量、社區環境、生活配套是否便利等，不必存在像期房那樣的擔憂。二是在物業管理設施及各方面的磨合上可以省時省力。經過前期的入住，實際生活中的物業管理問題、發展商與配套部門之間是否具有良好的合作關係、樓房質量等問題都可以提早知道。之所以大多數的置業者認為，尾盤是別人挑剩下的，是户型朝向不佳、設計落伍、佈局不合理的房子，其原因：一是開發商不願再出資作宣傳，消費者很難辨認尾樓和爛尾樓的區別；二是開發商選擇中介公司代理時，一級代理公司大多隻考慮代理新盤，尾盤自然不在他們的注意範圍之內。多數的尾盤就被分散給小型代理公司或是任其空置，這些小型的代理公司接手後，本着賣一套收一套錢的心態進行銷售，沒有從根本上正視和去尋找解決尾盤的方法，更沒有去引導消費者正確看待尾盤。這種做法的結果就是事實上尾盤並不被市場真正消化。

所以尾盤的問題並不完全在項目本身，更多的原因是置業者獲得尾盤的信息來源匱乏，致使不能正確認識尾盤。XXX通過對尾盤市場的反覆研究，決定對尾房信息進行整合利用，為尾盤提供一個健全的信息發佈渠道，使消費者能及時得到相關的購房信息，加深認識，消化尾樓，避免資源浪費，這就是XXX的現房超市！

方案二：降價的技巧

其實，尾盤除了朝向、樓層、佈局等問題，也可能由於現樓熱賣時價格太高，讓一些消費者望而卻步從而造成積壓。但無論哪種情況，尾盤銷售幾乎都離不開“降價”這兩個字，

尤其對於一些急於變現的開發商來説，降價便成了唯一的方式。但降價也有許多技巧，如果只一味降低單位售價，有可能會造成適得其反。例如西南二環的某物業，熱賣時均價在7０００—8０００元／平方米左右，因為內部問題，銷售受阻，所剩將近40%的空置房竟以半價推出。一下讓市場認為該物業出了嚴重質量問題，這樣不僅給已購的客户利益和精神上帶來沉重打擊，更損害了開發商的市場形象。此開發商的這一壯舉不僅沒有推動銷售進度，反而讓該項目陷入了進退兩難的尷尬境地。所以XXX更提倡尾盤降價策略要採取更具人情味的方式，就是所謂“隱性降價”，如降低首期款、送精裝修、送物業管理費、送花園、送綠化、為客户提供更周到便利的服務等等。

方案三：重新定義

前面我們説到降價是尾盤銷售的有效方法，但並不是一劑任何時間都見效的靈丹妙藥，有些樓盤價格降到了最低點，廣告也打了不少，依然是無人理睬，根本無法收回成本，更談不上利潤最大化了。退一步來説降價雖然能使開發商收回部分資金，但會讓大部分準客户進入觀望階段，期待着樓盤進一步降價，從而影響銷售，因此降價始終不是尾盤銷售的上策。

1．重新定義市場

XXX認為尾盤的處理方式除了降價之外，重新定義市場、重新界定客户羣，同時在可能的情況下對產品進行改進都會成為很好的解決方法，首要工作是找出每一套單元的問題點，再有針對性的尋找解決方法，不僅會起到很好的效果，更能保障利益的最大化。

重新定義市場，一般必須對產品進行改進，但住宅產品的特性是現樓階段進行改動困難程度很高，雖然複式可以改為平層，小面積打通可以改大，但更多的情況是改進的可能性幾乎微乎其微。所以我們在重新定義市場時，要在軟性改進上多下功夫。

2．廣告媒體重新定義

比如認真分析每套單元的潛在客户構成，再進行鍼對性的推廣。現房的目標客户大多就在項目的周邊，所以我們就沒有必要在大眾媒體進行宣傳，主要採用路牌、橫幅等方式等吸引周邊客户前來看房，並在他們經常出入的地方舉辦促銷活動，這樣可以以最低的廣告費，取得最好的銷售業績。

3．宣傳內容重新定義

一些樓盤在項目收尾期，仍以唯美抽象的概念進行宣傳，沒有很好的將現房優勢表現出來，致使客户對該物業的認識仍停留在初始階段，這樣就難免大量流失目標客户。XXX在這裏提醒開發商，此階段的宣傳內容一定要以親切的生活畫面來增強與客户溝通的親和力，主題應着重表現在“家”上。包括我們的宣傳工具所表現的內容，更多的應該是使用説明書和質量保證書，而不是華而不實的樓書。另外一個不能忽略的重要媒體是我們的老客户，因為他們的口碑是項目最好的傳播方式。所以一定要注重與老客户情感的溝通，經常舉辦一些答謝會、睦鄰活動等，會得到意想不到的收穫。

房地產銷售方案 房地產銷售策劃方案 房地產銷售策略6

一、營銷概況：

房地產系不動產的商品概念，與其他商品有着本質截然不同的區別，不同於買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反覆斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜複雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，並非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二、創意理念：

房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：

1、具有高度的自信野心;

2、富於競爭，且樂此不倦;

3、頭腦敏鋭，不拘傳統;

4、感性認識和理性認識相處融洽;

5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。

三、構思框架：

1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;

2)展現樓盤的綜合優勢;

3)體現樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費羣生活心態。

四、實戰流程：

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住户需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排;小至空調機位、公共過道採光以及住户户型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脱穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。

2、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：

1)地理位置;2)、樓盤設施結構;3)、樓盤做工用料;4)、户型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。

3、繪製效果圖：

根據開發商的條件和推廣需要，分別繪製整體效果圖、多層單體效果圖。繪製效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實範例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適温馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數計劃;11)闡述樓盤的品質;12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業管理有什麼不同。