商鋪投資回報率計算與點評

商鋪投資回報率如何計算?

對於普通投資者來説，動態投資計算比較複雜，本網羅列以下幾種計算方式，僅供投資者參考。

租金回報率＝每月租金收益×12/購房總價

案例分析1：2012年12月底，李先生買下了廣州國際醫藥港一套商鋪，面積約40平方米，售價約160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即周先生每個月可收取1.4萬元的租金。那麼，他的投資回報率將是多少呢？現在讓我們計算一下：租金回報率=14000*12/1600000=10.5%

點評：這種方法計算簡便，對一次性付款的情況分析會較為準確，但由於只考慮了租金和房價，其應用範圍比較侷限，對於使用按揭貸款購房的回報情況就不太適用。

租金回報率法公式：(税後月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內的按揭款)。

案例分析2：假設李先生首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

通過計算，我們得出該套商鋪的`投資回報率將是：5.76%

點評：該計算方法的優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用範圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

租金回報率分析法公式：(税後月租金-每月物業管理費)×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

內部收益率法房產投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／(按揭首期房款＋保險費＋契税＋大修基金＋傢俱等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費)＝內部收益率。

點評：上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期範圍內。優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按複利計算。不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。