房地產項目可行性研究分析
可行性研究,是指在建設項目投資決策前對有關建設方案、技術方案或生產經營方案進行的技術經濟論證。論證的依據是調研報告。下面是小編為你帶來的房地產項目可行性研究分析 ,歡迎閲讀。
【摘 要】投資之前做好項目的可行性研究分析是必不可少的過程。文章針對房地產行業近年來勢如破竹的發展,論述了房地產項目可行性研究分析的主要內容,指出了目前關於房地產項目可行性研究分析存在的問題,並提出相關改進措施。
【關鍵詞】可行性研究分析;主要內容;現狀問題;改進措施
可行性研究最早於20世紀30年代初出現在美國,在開發田納西河流域開始將其列入開發程序,使其成為工程項目規劃的重要階段。改革開放以後,我國為了加強項目投資決策分析,引進了項目可行性研究技術。1983年,國家計委頒發了《關於建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》,將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作,在項目投資之前,從經濟、技術直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析,確定有利和不利的因素,綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠,在經濟上是否合理,在財務上是否盈利,為投資決策提供科學的依據。
一、房地產項目可行性研究分析的主要內容
自1993年取消分房制度以後,我國房地產行業迅猛發展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法,已經逐步形成了比較規範和穩定的內容和程序。
不同於一般建設項目先投資後生產的特點,房地產項目投資開發的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的,先有固定資產投資和流動資金投資,後有生產經營活動。而房地產項目的開發銷售,存在預售模式,使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起,這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上,着重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外,在我國可持續發展觀的影響下,項目的環境評價以及節能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位
房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的'走勢和需求,針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求,並且能夠為之後的銷售工作打好基礎。因此,做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經營方式以及租售價格
經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目採用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式,關係到整個項目未來現金流量。通過了解周邊樓盤信息,選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目,採取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正,具有參考價值。
(3)經濟財務的可行性
經濟財務上的可行性包含兩方面的內容,一是經濟可行性分析,二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響,一定程度上能夠推動國民經濟的發展;財務可行性是指項目本身的經濟效益,從項目的總投資和收入出發,分析能夠為房地產企業帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析,客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
(4)環境評價以及節能效益
在項目全壽命週期管理和可持續建設觀念的影響下,房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環境的影響以及可以採取的節能措施。環境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節能效益是從項目本身的建築結構出發,分析項目是否符合可持續原則,是否具有循環經濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析,得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的,才能客觀公正的為開發商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析,由於實際操作的複雜性等因素的制約,依舊存在不少問題。
二、房地產項目可行性研究分析的現狀問題及相關改進措施
(1)開發商可行性研究分析意識不強
大多數開發商對可行性研究分析不重視,開發商的目標是獲取利潤,對於可行性研究分析,通常是項目已經立項之後,由於相關部門報批備案需要,或是由於項目融資時,銀行等金融機構的要求,這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題,首先必須讓開發商明確,可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可文件的依據,更是開發商在今後競爭日益激烈的房地產市場上,避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發商來講,在投資決策前做好可行性研究分析工作,才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實,使開發商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上,以減少投資決策的失誤,提高投資的效益。其次,政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制,堅持先有可行性研究分析,再立項。
(2)可行性研究依據不充分
開發商或是委託的相關代理方在進行可行性研究分析時,主要依據項目的設計方案説明並結合國家、地方政府出台的相關估價文件,對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面,通常採用的信息量不夠,數據更新不及時,並且選用分析方法不恰當,導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測,從而影響項目現金流量的預測,使得可行性研究分析結果不合實際。
為此,組織建立專門的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關鍵問題,使得房地產的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產項目可行性研究分析來看,涉及的範圍足夠廣泛,但是一些方面的分析不夠深入具體。開發商有意識要對環境以及節能效益方面進行評價分析,但在其出具的可行性研究報告中,這一部分論點不鮮明,論據不充分,論述不詳細,並且定性描述佔絕大部分,缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現象,政府相關部門制定有關的制度標準,以規範這一部分的研究分析。培養專業型人才,建立專業的可行性研究分析機構,保證可行性研究分析專業化,更加詳細深入。
三、結語
總之,房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟,內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面,在此基礎上,着重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多,為了有效解決這些問題,就必須從相關的各個角度着手,政府部門加強其監督引導作用,規範可行性研究分析;開發商認真貫徹實行相關政策規範,重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值;相關可行性研究分析報告編制機構,重視專業人才的培養,提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作,使可行性研究工作發揮其應有的作用。
參考文獻:
[1]馬廣軍,投資項目可行性研究工作中存在的問題及對策探討[J].經濟研究導論,2009.
[2]王勇,陳延輝.項目可行性研究工作中的問題及對策探討[J].建築經濟,2007.
[3]宋春紅,蘇敬勤.論房地產開發項目可行性研究[J].基建優化,2006.
[4]翟富強,翟瑩芳.房地產開發項目與一般建設項目可行性研究的比較與分析[J].基建優化,2003.
相關文章
-
房地產開發項目可行性分析報告
中國房地產業在改革開放近30年中得到了快速發展。到目前為止,中國房地產業在投資開發總量、竣工面積和銷售總額等幾個方面都已經達到相當大的規模。下面就是小編整理的房地產開發項目可行性分析報告,一起來看一下吧。摘 -
房地產項目策劃階段的投資可行性研究論文
摘 要:隨着我國城鎮化的快速推進,房地產開發市場也得以高速發展。而在房地產項目決策階段,項目可行性研究報告發揮了舉足輕重的作用。房地產項目投資規劃的可行性研究是項目開發研判階段的一個重要工作,它能夠保證房地產 -
房地產項目可行性報告範文
一、項目的基本情況1、項目背景2、項目主辦單位簡介3、主辦單位之合作意想及盡職調查結論4、可行性研究的主要技術經濟指標二、項目投資環境和市場研究1、項目所在地概況及經濟發展基本情況2、項目所在地房地產發展及 -
項目可行性研究報告
在不斷進步的時代,我們使用報告的情況越來越多,我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。那麼什麼樣的報告才是有效的呢?下面是小編為大家整理的項目可行性研究報告,歡迎閲讀與收藏。項目可行性研究報告1【引言】見於廣東 -
小項目可行性研究報告
範文:小商品項目可行性研究報告第一章 總論一、小商品項目背景1.項目名稱2.承辦單位概況3.小商品項目可行性研究報告編制依據4.小商品項目提出的理由與過程二、小商品項目概況1.小商品項目擬建地點2.小商品項目建設規 -
地產可行性研究報告
實習實踐是大學生活的第二課堂,是知識常新和發展的源泉,是檢驗真理的試金石,也是大學生鍛鍊成長的有效途徑。今天本站小編給大家為您整理了土木工程實習個人總結範文,希望對大家有所幫助。土木工程實習個人總結範文範 -
項目可行性研究報告模板
第一章 研究概述第一節 研究背景與目標第二節 研究的內容第三節 研究方法第四節 數據來源第五節 研究結論一、市場規模二、競爭態勢三、行業投資的熱點四、行業項目投資的經濟性第二章 建築模板項目總論第一節 建築模 -
建設項目可行性研究報告
一、總論1、項目名稱:2、承辦單位概況(新建項目指籌建單位情況,技術改造項目指原企業情況)3、擬建地點:4、建設內容與規模:5、建設年限:6、概算投資:7、效益分析:二、項目建設的必要性和條件1、建設的必要性分析2、建 -
金融街項目可行性研究報告
金融街能否做起來呢?會不會有其他的情況干擾呢?對比其他的地方有什麼優勢麼?以下是小編整理的'金融街項目可行性研究報告的內容,歡迎閲讀!第一章金融街項目簡介1.1 金融街項目基本信息1.1.1 金融街項目名稱1.1.2 金融街項 -
項目投資可行性報告的範文可行性研究報告800字
感恩文化是中華民族優秀的傳統文化,應大力繼承和發揚;下面本站小編為大家精心整理了寫給領導的感謝信範文,希望能給你帶來幫助。寫給領導的感謝信範文篇一:尊敬的各位領導、各位同事:今天,我懷着十分感恩的心情,寫下這封感