物業實習報告

實習時間：2010年01月至2010年05月

實習地點：xx物業管理有限公司

實習項目簡介：

xx物業管理有限公司成立於2000年，是專業從事物業管理，具有獨立法人資格的物業管理企業。公司設有財務部、社區服務中心、經營部、品質部、行政部五個部門，現有員人xx多名。公司經營範圍包括物業綜合經營管理、修繕等業務。公司自2000年成立以來肩負傳遞麗島精神和成為全國知名物業管理品牌的抱負和理想，經過公司全員努力，獲得了超常規的跳躍發展，於2005年成功取得國家一級物業管理資質，是武漢市最早一批獲得一級資質的三家公司之一，亦是唯一一家民營一級資質物業管理企業。公司嚴格按照ISO9001：2000質量體系標準運作，並於2004年8月一審通過體系認證。恪守“一塵不染，滴水不漏，細緻周到，專業追求”的質量方針，以“專心、愛心、舒心、貼心、安心”的“五心級”服務受到了業主的認可，同行的讚許和社會的歡迎。武漢市洪山區機關辦公大樓榮獲2005年度“全國物業管理示範大廈”稱號;武漢市青少年宮綜合藝術樓榮獲2005年度“湖北省物業管理優秀大廈”稱號;麗島花園榮獲2003年度“全國物業管理示範住宅小區”的殊榮。公司注重管理人員的培訓，於2006年4月與武漢職業技術學院合作在建築工程系設立了“麗島班”共同培養物業管理方面的人才，聯手打造物業管理行業的“黃浦軍校”，開闢了校企合作育人的新天地，既使企業得到實用性人才，也解決了學生的就業問題，達到了學校、企業、學生三贏的效果。公司秉承“以永恆的親情求温暖到家;以嚴密的組織求責任到人;以文化的神韻求體貼入微;以有序的規範求服務到位”的經營理念，鼎新革故，與時俱進，以人為本，不斷進步，持續為廣大客户提供一流的物業管理服務

二.實習人作報告

今年一月十二日下午開始，我在麗島物業美院COAST管理處進行了實習工作。在實習期間，作為工程人員的我依次對設施、事務進行管理。在實習中，我在管理處導師的熱心指導下，積極參與物業管理相關工作，注重書本上的理論知識與實際工作結合，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學理論，探求事物的本質與規律。此段時間的生活，既緊張，又新奇，收穫也很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的感性與理性的認識。

作為工程維修部的主要任務是維持小區內公共設施設備正常運轉，為客户/住户提供及時周到的物業設備等維修服務。

1.問常入户維修

1)接報修

a.社區服務中心當值人員接到客户/住户報修後，分類明確，應在xx分鐘之內開出《維修單》或給予答覆處理時間。

b.特殊維修可預先聯繫有關單位，根據具體情況答覆維修時間。(如：電視電話報障)

c.較困難複雜的維修要求xx小時內完成(人作技術要求特殊的除外);同時應向住户解釋原因;

2)入户維修

a. 維修部當值人員接到《維修單》後立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現場。一般情況時在xx小時之內到達現場。一般性維修不超過xx小時之完成，較困難複雜的維修要求xx小時內完成(人作技術要求特殊的除外)，同時應向住户解釋原因;

b.入户維修人員要做到有禮、有節，對有可視對講系統的住户可用可視對講與其聯繫，在得到同意後方可進入;無可視對講系統的可按門鈴或輕輕叩三聲門，並禮貌的問好，説出自己的身份和目的;“您好;我是某某部門，來為您做某某項服務”。

c.維修時應多徵求住户意見，如住户提出不可行的意見或要求時，應根據自己的維修經驗和知識，耐心的向住户解釋和説明;

d.維修後要做好現場清理人作，用垃圾袋將維修垃圾清理乾淨，維修時移動的傢俱用品應按原位置放好;

e.功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現象;維修時應儘量滿足住户要求。

3)供排水維修

a.更換水錶

a)關上水前第一閥門,排空管內的殘餘水後拆下水錶,閲卷水錶的接頭膠圈,如已經斷裂或變形時應選同一型號規格的具有合格不的水錶安裝上去;

b)安裝時注意水錶的水流方向保持一致;

c)維修結束後，記開閥門閲卷有無滲漏,錶針轉動是否正常;

d)維修人員要做好用户新啟用水錶的底數記錄。

b.水龍頭漏水

a)關閉户內水閥閥門，拆卸下水龍頭並閲卷出故障點;

b)根據用户需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭;

c)安裝完畢後，記開水閥門閲卷新換水龍頭接口是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。

c.更換角閥

a)關上户內水閥，拆下角閥，查出故障根據實際情況，好確需要更換的重新更換;

b)安裝時應注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏;

c)安裝完畢後，記開水閥查看有無滲漏。

d 更換軟管

a)關閉軟管前閥門，拆下軟管,查看故障原因;

b)根據住户需求，更換損壞的`膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管;

c)安裝時應注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲;

d)安裝完畢後，記開水閥查看有無滲漏。

f.馬桶漏水維修

a)閲卷漏水原因後，關上閥門根據情況進行維修;

b)軟管漏水應進行更換，水箱水位過高可調整水位其制水浮，水箱底布漏水應查看是否螺絲鬆動或膠圈損壞;

c)維修完後，記開水閥查看有無滲水現。

g.菜盆排水管漏水

a)閲卷漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲鬆動;

b)安裝時應注意盆體與下水管接口處，需用玻璃膠封閉，待膠幹後試水閲卷。

h 維修馬桶堵塞

閲卷堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢落通。

i部分樓層停水

a)查明停水的樓層後先關總閥，拆開支閥，並將濾網清洗後重新裝上;

b)市政或其他維修造成的停水應通知住户，並作解釋。

4) 供電維修

a 更換電錶

a)斷開電源拆下電錶，確認電錶已經失靈時，可選用具有檢驗合格不的同一型號電錶進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。

b)安裝結束後合閘後試電，保不住户用電設備使用正常，電錶轉動正常;

c)維修人員應會同社區服務中心人員做好新啟用電錶底數的記錄。

b 維修開關

a)分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因;

b)好如果是短路故障，首先將空氣開關置於“OFF”位置，用萬用表(兆歐表)閲卷線路，查出故障點後給予排除;

c 燈管、白熾燈的維修

a)斷開電源、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電查看是否正常。

b)燈管不亮可先閲卷啟輝器，如損壞可更換新的;試電閲卷如不亮時，取出燈管並更換同型號、同規格的燈管，再次試電閲卷，如仍不亮時可閲卷接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明;

d.線路檢測

a)線路停電檢修應及時通知住户;

b)住户開關燒壞的處理見開章4.4. 2維修開關進行處理;

c)電錶損壞的維修見開章4.4. 1 更換電錶辦法進行處理;

d)進户線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固;

e)線路短路時可用萬用表對線路逐一閲卷，找出故障原因並及時處理;

f)當確認故障排除後方可送電。

5) 門窗維修

a 門鈴維修

a)無電情況時可更換新電池;

b)電極板腐蝕或接觸不良可進行除鏽、緊固處理;

c)因線路短路美化造成的故障，用萬用表(兆歐表)閲卷線路找出故障點並及時處理。

b 維修門窗

1)門窗附件有無損壞，不全，進行更換或補裝;

2)清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油;

3)更換破損玻璃時注意防止玻璃碎塊好下傷人。

c 更換門鎖

拆下壞鎖後先閲卷是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知住户更換新鎖;

d 非一般性的維修

委託專業維修隊維修，人程維修人員並對所委託項目的維修質量進行監督和跟蹤。

對於設備管理，我在實習中看到，管理處着重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，並認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

三.幾點體會

1、增長了知識和才幹。一出去，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程完全無用，該學的沒學到，不該學的學了，發現不足主動去補，都很刻苦，也受益匪淺。像什麼ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等體系認不，以前在學校就沒有接觸。

2、我們深切的感受到，物業管理確實是一個朝陽產業，作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。對高素質管理人才的需求非常大，就業前景十分看好。

四、我對物業管理行業的認識

物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少美化，尤其是涉及權益關係領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，客户拒交管理服務費，物業管理企業因小區內客户財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等問益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。

規範物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規範化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，**相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝着健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。

如何規範物業管理，提高物業管理企業權益保護意識，必須強化如下方面人作：

1、要樹立風險意識和規範發展意識。物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風