養老30年才回本？養老地產憂現金流

作為朝陽產業，目前，房企險企等各路資金均瞄準了養老地產這塊未來的“藍海”，但依然未能探索出一個成熟的養老地產運營模式。業內人士測算，從已經運營的養老地產來看，若計算土地及前期投入的建安成本，一個養老地產的資金回收期可能長達30年。而在漫長的回收期之中，萬一出現資金鍊壓力，如何保障後續服務跟進，依然是個待解的難題。

去年年底，保利的首個養老地產試點保利和熹會運營“滿週歲”。記者探營發現，雖然收費相對公辦養老機構高昂，且入住率已達到44%，保利和熹會每月依然面臨30萬元的運營缺口。據保利安平養老產業投資管理有限公司副總經理錢京測算，目前保利和熹會每個月的純運營成本大約在80萬元左右，而經過一年的運營，以去年12月的營收情況計算，仍收不抵支，缺口大約在30萬元左右。“依照目前的形勢，預計到今年年底，入住率達到65%~70%左右，有望達到收支平衡。”

房企：現金流壓力較大

國泰君安證券去年年底公佈的養老行業專題研究指出，根據聯合國預測，2020年，我國60歲以上的`老人達到2.42億人，如果我國“9073”計劃能夠順利實施，即居家養老、社區養老、機構養老人數分別佔90%、7%、3%的比例，那麼，2020年，將有726萬老年人居住在養老機構中，而2012年時僅有381萬張牀位，這意味着在8年內，每年需要提供43.1萬個牀位。而若按英美兩國養老地產快速發展20年後大約10%老年人入住的比例，每年帶來的新增養老建築面積將是2012年住宅銷售面積的6.5%。

收費模式也是五花八門，總結起來不外乎產權制、會員制、抵押制、租金制、月費制等。但業內普遍認為，目前仍沒有一個模式能夠真正作為成熟的盈利模式。而涉足其中的企業無不感覺到巨大的現金流壓力。

國泰君安研報舉例稱，2008年開園的親和源老年公寓採取會員制模式，繳納一次性入會費和每年年費便可以入住，目前項目出租為主的模式給現金流帶來很大壓力，中間一度需要出售部分公寓產權來獲得資金迴流。而萬科幸福匯試點養老地產項目近150套，租售並舉，其中“活躍長者住宅”面向市場銷售，相較普通商品住宅建造和管理成本更高。

而對於保利和熹會，一位北京養老地產專業人士向記者算了一筆細賬：若是把前期保利改建投入的3000萬元改造費用、原本建設的土地價格、建安成本等費用計算在內，“會員費+每月租金”模式運營的養老地產需要30年時間才能回本。

險企：養老社區掛鈎保單

保險企業也紛紛圈地成立養老社區。目前險企經營養老社區主要有兩種方式，一種是將社區的入住資格直接跟養老保險產品掛鈎，在規定的年齡入住到養老社區;一種是直接租賃的方式，根據客户入住需求，將社區房屋出租。

據介紹，泰康人壽養老社區入住資格直接跟其養老保險產品掛鈎，購買期交或者躉交型養老保險產品，保費達到200萬元以上保證有養老社區的入住資格。

合眾優年(武漢)養老社區則提供了兩種方式讓老人入住。一種是直接租用，第二種方式是將養老社區的實物與傳統養老保險產品對接，用房子的租住權替換傳統養老保險產品的現金收益。

國泰君安相關人士表示，“險資開發的最大優勢在於養老地產可以有效緩解保險資金‘長短錯配’的壓力，而其他開發商要長久佔用資金則可能是致命問題。”

現象

養老社區才開工 掛鈎保單已開賣

保利地產董事長宋廣菊表示，未來10年，保利地產計劃建設50個養老機構，每個機構大約200~300個牀位。這個宏偉的目標後面，將是一筆龐大資金的付出。上述北京養老地產專業人士告訴記者，如果按上述牀位數來估算，50個養老機構最低投入也需要30億元以上，還沒有計算土地的成本。

“如果國家不出台養老地產的優惠政策，未來發展養老地產的資金壓力十分巨大。”該人士坦言。巨大的資金壓力下，後期醫療、護理等養老服務配套跟進的狀況讓人擔憂。

以出售為主的北京東方太陽城採取開發商逐年回購產權的模式，但後續提供服務並未“達標”，沒有看護服務，且整個項目的老年客羣僅佔三成，和一般房地產項目沒有太大差別。而萬科幸福匯也被媒體質疑“配套的老年公寓仍未開啟”。

而對於險企而言，“畫餅充飢”的感覺更明顯。“不少險企的養老社區仍處於開工建設階段，但都已紛紛開始賣掛鈎的保單，而且保費價格不菲。對於消費者來説，若看不到成熟社區出現，很難有人真的願意為未知的社區埋單。”

而至道地產總經理曾遠明則認為這種情況並不奇怪，他表示，在美國，同樣是開發商先進入養老產業，運營商才隨後跟進的。他坦言，在模式不成熟和資金壓力下，肯定會有一批宣稱做養老地產的開發商最終調整其產品方向。