土地增值税计算方法

小编教你如何计算土地增值税。欢迎阅读!

土地增值税计算方法步骤

第一步，计算扣除项目金额

1、购买土地使用权费用：300万元

2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500元×10,000平方米=1,500万元

3、计算加计扣除：

(300+1500)×20%=1800×20%=360万元

4、房地产开发费用：

因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：170万元

扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元

第二步，计算增值额

商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万

增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计

=4,000-2,510=1,490万元

第三步，确定增值率

增值率=1,490/2,510×100%=59.36%

增值率超过扣除项目金额50%，未超过100%

第四步，计算土地增值税税额

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

=1,490×40%-2,510×5%

=596-125.50

=470.50万元

土地增值税计算方法

1土地增值税计算公式：应纳土地增值税=增值额×税率

2增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

3计算增值额扣除项目：取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的`评估价格，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。

4土地增值税实行四级超率累进税率：

51、增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

62、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

73、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

84、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

9计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。

101、增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%

112、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

123、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

134、增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

土地增值税计算方法举例

2009年10月21日

例一：甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，(会计知识网)评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?

解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：

第一步，计算应缴纳营业税及相关税费

①应缴纳营业税=(120-80)×5%=2万元

②应缴纳城建税=2×7%=0.14万元

③应缴纳教育费附加=2×3%=0.06万元

④应缴纳印花税=120×0.05%=0.06万元

⑤应缴纳堤围费=(120-80)×0.1%=0.04万元

第二步，计算应缴纳土地增值税

①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元

②增值额=120-112.7=7.3万元

③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，适用30%税率

④应缴纳土地增值税=7.3×30%=2.19万元。

2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：

应缴纳土地增值税=120×2%=2.4万元。

例二、甲于2005年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税30万元。2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?

解答：1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：

第一步，计算应缴纳营业税及相关税费

①应缴纳营业税=(1100-1000)×5%=5万元

②应缴纳城建税=5×7%=0.35万元

③应缴纳教育费附加=5×3%=0.15万元

④应缴纳印花税=1100×0.05%=0.55万元

⑤应缴纳堤围费=(1100-1000)×0.1%=0.1万元;

第二步，计算应缴纳土地增值税

①扣除项目金额=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15万元

②增值额=1100-1036.15=63.85万元

③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，适用30%税率

④应缴纳土地增值税=63.85×30%=19.155万元。

2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：

应缴纳土地增值税=1100×3%=33万元。