物業管理實施方案怎麼寫

針對某小區的特點，除了按照物業公司常規的物業管理方法進行管理外，另加了針對性的管理，以提高物業管理質量，讓業主達到滿意的程度。下面是小編整理的物業管理實施方案，歡迎來參考！

1.管理範圍及思路

在該小區認真做好防火、防盜、防破壞、防事故、防人身傷害和防自然災害的預防工作，以及所有消防設施、器材和監控設備及其配套設施的日常管理。其次，根據小區的硬件設施的具體情況，在崗位設置上充分考慮以下三個“結合”，即重點部位與一般區域的相結合；固定崗與巡邏崗的結合；人防與技防的結合。在基本封閉的前提下，崗位設置時可以不考慮每個單元都設置大崗的做法，前區域設置地面固定崗的做法，儘量減少固定崗的設置。在實際運作時，主要通過一系列行之有效的'管理制度和工作方法，充分發揮地面固定崗及地面巡邏崗的作用。

2.日常管理控制

2.1人流管理

嚴格執行《來人來訪登記制度》和進出驗證制度。對進出人員微笑服務，使用文明用語表示迎接和問候。當有客人來訪時，主動點頭微笑示意，並用文明用語詢問訪客訪問哪位、哪裏 等，出示有效證件登記。外來客人必須説準被訪業主的樓層房號、姓名等，須被訪人同意後方可登記進 認真核對證件和持有人是否相符，若不符則不予登記並禁止進入。當訪客出現門口時，保安員致意説“再見！”“慢走！”等，並記載離開時間。對進入小區進行作業的外來人員，須經業主（住户）同意，到管理處辦理有關手續後方能作業。作業完成後，經管理處派人驗證未損壞公共設施後方可放行，同時做好記錄備查。

2.2物流管理

業主（住户）、外來人員搬出物品，嚴格執行《物品搬出管理規定》，到管理處辦理手續後，方能放行。當班保安員收到《放行通知單》後，應禮貌地對搬出物品予以查驗，確認無誤後，簽上保安員的姓名和放行的時間。《放行通知單》須交回管理處。 若業主（住户）、外來人員搬出物品時未辦理《放行通知單》，保安員應予提示並拒絕放行。特殊情況可立即報告班長或管理處處理。

2.3巡邏管理

24小時不間斷地對樓層、門市、停車場和地面等巡邏。巡樓保安員根據巡更點的設置次序、路線巡邏。從上至下認真仔細地巡視，一旦發現有形跡可疑人員等情況，按突發事件處理程序等有關規定處理，做好值班記錄並上報。巡查各機房重地，包括電梯機房、發電機房、水泵房、高低壓配電房和水箱等門邊暗角等重點部位，發現不安全因素，迅速與值班人員取得聯繫， 及時消除隱患。巡查每層樓時，要眼睛多看有無異常情況，耳朵多聽有無異常響動，鼻子多嗅有無異常氣味等等，當發現有冒煙並伴有焦糊味，歹徒撬門行劫行兇，可疑人員在樓道徘徊，室內有水溢出門外，房內無人房門大開，呼叫無人應答，有人擾亂正常的生活秩序和大聲喧譁的情況，應立即採取行動，按突發事件等有關程序處理，並做好值班記錄。及時發現和消除各種隱患。巡邏時要仔細檢查房屋本體、公共設施和消防、防盜設施是否完好無損，若有損壞或異常情況要填寫《發現故障通知單》，情況嚴重的要立即報告班長或管理處及時處理，並做好值班記錄。指揮車輛慢速行駛，引導車輛停在指定車位，嚴禁亂停亂放，若發現行車通道、消防通道及非停車位有車輛停放，及時進行查處糾正，並做好記錄。巡查車況，發現有未關鎖門、窗和漏水、漏油等情況及時通知司機，並做好記錄，上報管理處及時處理。每日早上08：30將《發現故障通知單》報管理處服務中心並轉呈維修班。

2.4車輛管理

嚴格執行道口崗操作規程。認真檢查車輛外觀，發現有破損情況，應及時向駕駛員指出，並做好記錄，請駕駛員簽字確認。對臨時進場停放的車輛，值班員要主動提醒駕駛員按規定的行駛路線、停車位行駛停泊。對駛離道口的客貨車，應按規定檢查有無攜帶貴重物品，如有則按《物流管理規定》執行。外來臨時車輛出場時，值班員在車輛駛出時看清車牌號，並迅速取下該車司機存放的行駛證（或其他有效證件）趕到車擋器前，當車停在車擋前，司機開啟門窗時説：“謝謝！”值班員仔細核對車位牌、行駛證和司機、車輛，確認無誤後，將行駛證遞給司機。迅速開啟車擋放行 。禁止無關人員或可疑人員進入車庫。禁止用消防水源洗車，經勸阻不聽者按有關規定處理。協助清潔工維護好車庫內清潔衞生，保持車庫整潔。

3.質量控制

3.1安保工作

堅持“三級”檢查和地方公安機關的監督、指導。一級檢查制度由班組負責實施，保安班長每日值勤時，定時或不定時巡視各崗位的工作紀律、處理問題的情況等，發現情況填寫《值班記錄表》。二級檢查由管理處負責實施：主任每日1-2次巡視保安員各崗位的工作情況，填寫《日工作記錄》。主任每月三次抽查保安員巡查記錄情況，每月巡視應覆蓋大廈內所有的巡更點，填寫《巡樓記錄本》。主任或其他工作人員，堅持每月至少8次以上對保安員的夜班值勤情況抽查，填寫《夜間查崗記錄本》。每月定期組織人員對安保、消防進行重點檢查，形成報告彙總、整改落實。每季度組織一次夜間緊急集合，檢驗隊伍的快速反應能力，填寫《緊急集合檢驗記錄表》。每年組織一次消防實戰演練，填寫《消防演習記錄表》。質量管理部每月一次對保安工作進行一次全面的檢查。公司社區環境管理部每季度一次對保安工作進行一次全面的檢查。公司社區環境管理部每年至少進行兩次夜間突擊檢查或緊急集合演練。

3.2消防工作

各類消防設備、設施及其配套設施符合《中華人民共和國消防法》、《重點單位消防工作的十項標準》等法規。消防安全的宣傳、教育、培訓、檢查制度落實。員工對小區的消防栓、滅火器的擺放位置清楚，使用方法正確。電器設備運行正常，無超負荷運轉情況；電線、電纜的絕緣層無老化、受潮、漏電、短路等現象；電動機無空轉，防雷設備完好，無私拉亂接電線情況等等。消防器材及消防系統的管理與使用情況。消防器材定期檢查，管理制度健全並嚴格，責任落實到人，始終處於臨戰狀態。堅持公司“三級”檢查和消防部門的專業檢查相結合的制度。一級檢查由班（組）組織實施，要求每班日檢查一次。二級檢查由管理處領導每月組織班（組）長對責任區域的消防安全設備（施），包括易燃易爆物品、滅火器、消火栓等進行一次認真檢查，填寫檢查記錄表。三級檢查由物業公司安委會組織實施，每季度檢查一次。每年邀請地方消防部門履行一次檢查。

4.季度考核指標

突發事件（糾紛、交通、火災等）保證5分鐘趕到現場處理或報告相關部門處理；得到預警信息（如自然災害）後3分鐘內與相關信息發佈部門聯繫確認，5分鐘內通知相關部門並採取預防措施；設施報警發現異常；發現或接報後5分鐘內到達並控制現場，並協調相關部門處理； 安保、消防設備設施一般故障1小時內恢復正常，特殊故障2天內恢復正常，特殊情況下提出書面申請適當延長故障恢復時間；安保管理按規定實施日檢、月檢、季檢覆蓋率100%；大廈公共區域巡邏覆蓋率100%；崗位紀律抽檢合格率98%；制度執行抽檢合格率99%；治安案件年發生率佔總人數的≤0.2%；接到投訴後5分鐘內作出反映，有效投訴在24小時內提交處理報告，投訴處理率達到100%；杜絕重大安全責任事故，年度重大火災、刑事和交通等責任事故發生率=0（惡性外盜事件、1萬元以上財產損失、惡性破壞事件、火災事故等）；