商業地產是什麼-商業地產的發展戰略

大家知道什麼叫做商房地產嗎？以下是本站小編整理的關於商房地產的相關內容，歡迎閲讀和參考！

商業地產是什麼_商業地產的發展戰略

商業地產是什麼

商業地產，顧名思義， 作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產範疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

商房地產的發展戰略

價值產業

商業地產的產業價值鏈

商業地產的產業價值鏈是一個流程增值的過程，因此我們在思考中建立了這樣一個模型，從上述模型可以看出一個商業地產項目的產業價值鏈從不同的角度看其實有兩個，既狹義產業價值鏈和廣義產業價值鏈廣義產值價值鏈中市場的狹義和狹義產業價值鏈中的商業地產是兩個價值鏈的關鍵點，他們通過開發商連接，把一個無形市場轉化成有形市場，這是產業價值鏈開發的基本意義。狹義產業價值鏈是從經濟效益和微觀概念講的，是以開發商為龍頭的，整合了零售商，運營商，金融業和商業服務企業而形成的價值增值過程。也就是説狹義價值鏈是開發商在開發一個商業地產項目一開始就必須具備的思維模式。為了實現商業地產開發的經濟效益，開發商必須尋求投資者、商業運營商商業服務企業和關聯的產業介入，共同玩轉這個項目。廣義價值鏈是商業地產的社會效益和宏觀講的，往往是無形的，是從消費者需求開始的'逆向營銷的過程，逆向營銷在美國已經提出十幾年了，在中國有多少企業做到了，是一個商業地產項目通過消費者需求，商業經營，質直製造供應商改進而產生的價值。廣義價值鏈是認知形成了，只要你把狹義價值鏈做好了，他就會形成了，但是廣義價值鏈基本上是造勢的，我們在80年代學習的時候就學習了商業地產的項目。事實上掌握消費者的心理，行為偏好，掌握個體投資者的承受力對於商業地產開發都是十分重要的。

商業地產產業價值鏈理論的意義：

首先從意義上看，它至少有這麼幾個意義：

第一，產業價值鏈有助於商業地產開發具備正確的理念.

房地產是一個資本密集型和知識密集型的行業，具有高風險，高收益的理念，商業地產尤其如此，其成功雖然靠智慧，反思我們大部分失敗的商業地產都是貪心所致，要麼是忽視了消費者的研究，要麼是很多政策傾向自己，忽視了關聯產業的利益。產業價值鏈告訴我們，你想成功的開發必須重視整合這些產業，為相關產業提供增值的機會。

第二，產業價值鏈有助於產業地產形成成功的思路.

這裏提出產業價值鏈這樣一種模式也是簡化這些東西，清晰思路。在商業地產策劃中，我們發現很多開發商從事沒有接觸商業地產，甚至從來沒有做過地產，就把房子蓋起來，這種情況太多了。在項目動工之後就沒有了方向，為大家解決了一個非常簡單的問題，就是產業價值鏈，你把你的商業地產項目看成一個集成系統，涉及到方方面面的產業，不能光是開發房子這麼簡單。相關產業我們在模型上標的非常清楚。

第三，產業價值鏈模式有助於商業地產開發形成有效的模式.

那是一個模式，而不是一個理念。首先是商業地產其前調查方面，與住宅開發不同，商業地產前期調查涉及的面廣得多。一個商業地產項目市場調查內容至少涉及幾個方面：一個是與住宅樓盤相同的必備的內容，宏觀經濟環境、消費者調研、密接調研等等。第二個是長上方面的調研內容，包括廠商、批發商、分銷商，零售商，根據項目的大小，這些都要考慮到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、廠商。第三個方面是關聯產業的調查內容，我們這個模型上面説的關聯產業包括餐飲業、旅遊休閒業、旅遊業、培訓業、傳媒、廣告業、諮詢策劃。第四個是服務運營機構的調研，包括會展、物流、信息和諮詢等等。對照這個產業價值鏈模型，我們商業的調研思路會變得非常清晰。

商業地產行業觀察

中國商業地產開發切忌盲目進入三四線城市

隨着房地產宏觀調控對住宅的限購、限貸，眾多地產商把目光轉向了商業地產。在12月9日—11日在深圳舉行的2011中國住交會的中國商業地產高峯論壇上，房地產開發企業則在商業地產熱的同時看到了商業地產運營所需要的資金、產業等新問題。中國房地產業協會副祕書長肖曉儉表示，一方面是商業地產不斷增加後續運營需要專業團隊，另一方面也開始面臨電子商務的影響。證大喜瑪拉雅執行總裁徐輝則表示，商業地產不能盲目進入三四線城市。

行業情況

商業地產(BusinessRealEstate)，是房地產類別中按照用途劃分用於商業用途的房地產品，也就是説這類房地產品的開發目的不是用於居住或其他，而是供商業活動使用。商業房地產範圍很廣，包括商場(購物中心等)、專業市場、娛樂場所、休閒性場所和各類消費場所的商業物業的開發與經營。商業地產之所以成為投資熱點，除了樓市新政影響以及商業地產本身的升值潛力之外，更在於商圈的帶動。商圈擁有巨大的人氣集聚效應，由商圈來帶動商業地產銷售，已經成為商業地產的一大運作模式，想要讓商業地產真正迎來"春天"，還有賴於各個商圈多樣化的形成以及商業地產配套的成熟化。商業地產還處於初級階段，尚沒有成熟的模式可以借鑑，唯一能借鑑的也許只是建築本身。失敗遠多於成功，可謂國內商業地產發展的現實狀況。從長遠看，商業地產會成為下一個亮點，這是地產界的共識，即便如此，對於資金壓力較大的開發商來説，還是不能盲目進入商業地產的開發，尤其要避免大體量的商業項目。商業地產往往是慢熱型的，屬於長線運作。對於沒有進入商業地產的開發商來説，靠商業地產獲取高額利潤是有風險的。投入資金多、週期長也是商業地產面臨的風險之一。

總額增長

2012年前7月全國新增購物中心投資規模達到2200多億元，預計2012年全年可超過3000億元，全國商業地產累計投資預測超過1萬億元。預計2016年這個數字將會增加一倍。上海、廣州等一線城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平方米的商業面積，上海的人均商業面積超過3平方米，如果按照常住人口計算，也達到人均2.5平方米。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業物業滯銷堆積，開發商的資金鍊斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。"分割出售"、"售後返租"、"地產大鱷+商業巨頭"三種商業地產模式被採用的較為廣泛。此外，商業經營表現出色的銅鑼灣模式、新天地模式和萬科模式也較為流行。庫存增加造成土地市場更加低迷，2011年上半年對15家重點房企的檢測，土地主動拿地明顯下降，顯示企業對後市的不確定性以及資金壓力最大。更多的開發商採取二、三線城市佈局的趨勢，武漢成為拿地規模最大的城市之一。自住宅限購之後，商業地產得寵。僅2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。然而，繼萬億資金逐利商業地產後，2012年增量資金仍在源源不斷地注入這一領域。