平房拆遷補償新規定

平房拆遷補償新規定

近幾年，由於城鎮化進程的加快，關於城市房屋拆遷的法律和政策時有更新，變得更加具體和完善。因此，對於拆遷户以及其他公民來説，學習最新的法律法規有助於更好地瞭解城市拆遷的主體、程序、補償標準以及法律責任等相關內容。本期創為律師拆遷講解將就拆遷户普遍關心的最新政策和法律中涉及城市房屋拆遷的補償標準的部分，結合辦案實踐，做一個全面詳實的梳理。現行的城市房屋補償標準主要是依據2011年1月國務院頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》來制定和執行的，而對於集體土地上的房屋徵收與補償，也可適當參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》來執行。

首先需要説明的是城市房屋拆遷的補償方式。依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條中的規定，補償方式分為貨幣補償和產權調換兩種方式，且由被拆遷人決定補償方式。在現實中，經常會出現拆遷方擅自決定補償方式，或者制定兩種完全不對等的補償方式，以迫使拆遷户只能選擇某一種方式的情況，這些都是違法行為，被拆遷人需要保持警惕。

其次是補償項目，即補償的構成。對於貨幣補償來説，如果補償對象是住房，則補償內容包括房屋價值、土地使用權價值、裝飾裝修費以及搬遷費等;如果是經營性用房，那麼在上述補償的基礎上還有停產停業損失的補償。對於產權調換的補償方式，補償項目包括房屋置換、裝飾裝修費、搬遷費以及安置費等。同樣的，經營性用房需要加上停產停業損失的補償。

最後是補償標準，這也是拆遷户關注最多，最想了解的問題，在此依據補償方式分別進行論述：

一、如果被拆遷人選擇貨幣補償，那麼對於房屋價值的補償標準，依據相關法律規定不得低於徵收公告公佈之日的類似商品房價格，且具體的補償數額由評估機構決定。但實際中，由於拆遷雙方對評估機構的選擇差異較大，或者由拆遷方擅自選擇評估機構，導致評估報告往往存在較大的偏差，可信度較低。為此，根據長期辦案的經驗總結，建議廣大拆遷户可以參照與房屋同地段的類似房屋價格或距離最近的商品房的平均價格來估算房屋的價值，即用同地段類似房屋的價格或距離最近的商品房的均價乘以自身房屋的面積，就是房屋價值補償的大致數額。需要注意的是，最近商品房的均價實際上包含了房屋本身的價值以及土地使用權的價值。因為商品房的價格本身包括了建造成本、土地出讓金、各項税費、利潤等。就一般的縣市而言，如果補償數額能達到上述標準即可認為合理。但對北京、上海、深圳等一線城市來説，在實際補償中，標準會相對提高。對於裝飾裝修的'補償費用，一般由拆遷雙方共同協商決定，無法達成一致的，則由第三方評估機構確定。現實中，每户的裝修情況和程度都不同，沒有固定或者可參照的標準，只能具體問題具體分析。且房屋裝飾裝修費在補償中所佔份額較低，如果拆遷雙方在房屋價值和土地使用權的補償上能達成一致，那麼在房屋裝飾裝修費上一般不會出現較大分歧。對於搬遷費的標準，主要由拆遷方制定，只要能夠保證順利搬遷，即可認為費用合理，一般企業和廠房的搬遷費會相對較高。對於經營性用房停產停業損失的補償，由於涉及內容和計算方式相對複雜，我們會在今後的專題中為大家做詳細説明。

二、如果被拆遷人選擇產權調換，那麼以1比1的面積計算標準將自己的房屋與拆遷方提供的房屋進行置換是最基本的利益保障。但實際中，還需要考慮公攤面積的問題。如果房屋為平房，則不需要考慮。而如果房屋為高層的安置房或商品房，其公攤面積一般大於20%。因此，在實際的產權調換中，拆遷户以自己房屋的1平米去兑換置換房屋的1.2平米左右是比較合理的。對於安置費來説，其判斷標準與搬遷費基本一致，即保證被拆遷人在安置期間的基本居住需求，且只有在拆遷方無法為拆遷户提供現房的時候才會產生，一般情況下期房的交房時間最長不得超過2年。在此，建議被拆遷人在拆遷補償協議中與拆遷方就期房的交房時間進行詳細約定，以保證在拆遷方無法正常按時交房時，能夠有合法證據追究其違約責任，避免不必要的損失。

總之，就現行的法律和政策所體現的精神而言，一個核心的補償原則是拆遷行為必須保證被拆遷人的生活水平不下降，即拆遷户的生活水平在拆遷之後應等於或高於原有生活水平。衷心希望廣大拆遷户通過這次講解，能夠深入瞭解補償標準的內涵，大致判斷出自己房屋的補償數額，並以此為基準爭取自身的合法權益。