房地產企業的財務管理的操作怎麼進行

近年來，房地產市場的快速發展對房地產企業財務管理提出了更高的要求，一些財務人員並未涉足過房地產行業，缺少從業經驗以及一些基本的行業知識，對於房地產行業的特點及財務管理方面的特殊性，不能準確把握和應對。對此，就房地產企業合同和結算報告的管理、銷售發票收據的管理、財務輔助台賬的管理進行詳細介紹。

合同和結算報告的管理

現代企業的經濟往來，主要是通過合同形式進行的，能否實施有效管理，把好合同關，是現代企業經營管理成敗的一個重要因素。因此，應注意以下幾個方面：

（一）按照合同內容進行分類編號，如工程合同的前期拆遷合同、建築安裝合同、基礎設施建設合同以及銷售代理合同等等要逐級分類、編號，同類合同要歸集在一起，以便於日常使用以及成本費用的歸集和核算管理。

（二）合同中的合作單位名稱、合同名稱、合同主要內容、合同的簽訂時間記錄準確、完整。

（三）合同的總金額應標註明確，合同是否按照結算報告據實結算也需標註明確。

（四）工程方面的合同需對質保金比例及質保期進行明確。

房地產公司的合同結算是合同履行的主要環節和內容，把好合同結算關至關重要，這既是對合同簽訂的審查，也是對合同履行的監督。財務部門要將結算報告與合同對應進行管理，在原合同內容的基礎上，增加結算報告編號、結算報告時間、結算金額以及工程結算的質保金金額及質保期等內容，形成一個完整的合同執行情況表。對於涉及合同內容較多的，也可以將合同結算情況表與原合同情況表分別建立EXCEL工作表，但必須要保持編號的一致性，方便核查使用。

銷售發票收據的管理

房地產開發企業的開發週期長，銷售收入少則幾千萬、幾億，多則幾十億、上百億，而一套開發產品的收款次數少則兩次、三次，多則四次、五次，甚至還有一套產品購買後又退回多次銷售的現象，其收款及退款的次數就更多了。銷售收入數量之大、收款次數之多就決定了銷售發票收據使用數量大，而發票收據的使用、查找及分類彙總管理的問題就顯得尤為突出了。

（一）建立發票收據數據庫。税務機關的發票管理系統開始施行後，可以直接藉助於發票管理系統的數據庫取得基礎數據，但是對於未使用税務系統的情況下，自行建立一個發票收據的數據庫就顯得非常必要。隨着現代辦公軟件的普及應用，建立一個EXCEL工作表，從收取第一筆銷售款開始到收取最後一筆銷售款結束，涵蓋整個項目的全部收款過程。

（二）工作表的建立內容要齊全。包括髮票收據的本數編號、發票收據編號、開具時間、開發產品類別、開發產品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式以及具體的收款時間、收款開户行等涉及發票收據的所有內容全部列示，這樣一個完整的數據庫就建好了。數據庫具有數據、資料信息的查找功能，財務數據的內部核對功能、財務數據的編輯彙總功能、銷售數據的複核功能等。

財務輔助台賬的管理

現代房地產開發企業儘管使用了功能強大的財務軟件，但由於房地產開發企業開發週期長的突出特點，跨年度數據的分類整理彙總問題是財務軟件無法解決的，所以財務輔助台賬的建立是非常有必要的，它直接決定着一個企業的財務管理水平。針對房地產開發公司的業務特點，有兩大類科目需要建立輔助台賬：一類是往來類和成本類科目；另一類是損益類科目。

（一）往來類和成本類科目的'台賬主要是預付賬款或應付賬款科目、產品開發成本科目。預付賬款或應付賬款科目雖然通過財務軟件設置往來科目可以清晰反映往來情況，但是其只能反映賬面上的企業付款金額和合作單位開具發票金額的預付賬款的借貸餘額情況，並且財務軟件的缺陷即進行年度結轉後不能再反映前一年度已發生明細，另外對於房地產開發企業來説，與合作單位的往來賬務可能涉及項目開發的全過程甚至是項目竣工決算後的質保期間，所以，往來科目台賬的建立非常必要。

（二）損益類科目的台賬主要有銷售收入（包括取得預售資格的預收賬款）、銷售成本、銷售税金及附加、期間費用等。損益類科目在月度年度結轉後餘額將為零，年度內可以反映累計情況，而房地產開發週期長並且需要按照項目進行清算的特殊性，客觀要求建立台賬進行管理。

銷售收入（包括取得預售資格的預收賬款）台賬的建立要在銷售發票（收據）數據的基礎上，根據賬務處理的特點增加憑證編制時間、憑證號，保留開發產品類別、開發產品編號、購買人名稱、收款金額、收款方式等內容，形成對應於銷售收入（預售賬款）明細賬的每一憑證的明細台賬，台賬需要按照產品類別分別建立，以便於查找需求分類彙總收入金額，最大限度實現對收入情況的各種管理需要。除此之外，其他損益類科目可根據企業自身管理需要按月度或其他分類方式建立台賬，實現對開發項目的合理、有效管理，以及滿足對所得税及土地增值税彙算清繳的最終清算需要。