淺析行業知識商圈的研究

商圈是一個地理概念，行業知識————商圈分析研究。從行業角度講，不同業種和業態的零售業者在一個相對集中的區域從事經營活動，這個區域的範圍就叫商圈。從零售業者的角度講，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來店的地理區域。在許多大型項目（特別是房地產項目）的可行性論證中，商圈研究是必不可少的一個重要環節，特別是對商圈內的競爭狀況、業態類型、消費者特徵以及經濟地理狀況等深入瞭解是進一步確定立項和制定經營策略的重要依據。

拓索（中國）在多年的市場研究中，通過不斷的總結和提高，逐漸完善了一套屬於自己的關於“商圈研究模型”CDM(Commecial district Model)。

1、商圈的劃分

一般來講，商圈可分為三個層次，即核心商圈、次級商圈和邊緣商圈。

主要商業圈：在該商業圈的顧客佔顧客總數的比率最高，每個顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高； 次要商業圈：在該商業圈的顧客佔顧客總數的比率較少，顧客也較為分散； 邊緣商業圈：在該商業圈的顧客佔顧客總數的比率相當少，且非常分散。

2、商圈研究內容

商圈研究基本由 4 個方面構成：商圈範圍確定、商圈調查、資料分析和商圈結論。具體而言，商圈研究指的是運用具有針對性的市場調研方法，對商圈的人口構成、競爭環境、消費特徵、購買力等進行分析研究，工作計劃《行業知識————商圈分析研究》。

2.1、具體的研究項目包括

確定項目選址及商圈的範圍，確定商圈型態； 商圈所在區域商貿狀況、環境的優劣勢、道路交通狀況； 行業調查、經營業種業態、物業管理、經營模式； 人口數量、人口結構及常住 / 外來人口、消費特徵、購買力和人文特徵； 鎖定競爭對手，瞭解競爭對手的經營情況及經營策略； 影響商圈的其他市場因素，政策、法規、城市規劃等； 評估商圈的'市場機會和發展潛力； 確定商業項目的戰略規劃方向及業務方向。

2.2、研究方法：

定性研究方法：商圈研究的定性調查技術包括小組座談會、專家意見法、深度訪談和現場觀察法等；

定量研究方法：商圈研究的定量調查技術包括入户訪問、定點訪問以及電話訪問等；

數據分析技術：商圈研究所採用的數據分析技術為相關分析、判別分析、對應分析等；

機會分析技術：SWOT 分析、競爭分析、業態成長模式分析等。

3、商圈調查方法（數據採集方法）：

3.1、單純劃分法

這是最簡單的一種方法。也就是通過多種渠道，把蒐集到的顧客地址標註出來，繪製成簡圖。然後把簡圖最外圍的點連接成一條封閉的曲線，該曲線以內的範圍就是商圈所在。簡圖需要標示出商圈東南西北大方向的位置，以及在此區域內的競爭店、人員集中的地段、大型集會場所等，道路、街巷也應該標示出來。此外，人流的走向、公共汽車站等也不能忽視。這種方法一般僅適用於原有店鋪欲獲取本身商圈資料時使用，它最大的缺陷是，設定出來的商圈是有界限的。

3.2、抽樣調查法

在該商圈內，設置幾個抽樣點作為對當地商圈的實地瞭解和評估。抽樣的主要目的是瞭解主要人流的走向、人口和住户數、交通狀況等。

3.3、詢問調查法

這是一種由經營者以詢問的方式向顧客瞭解情況、收集資料的調查方法。可以採用直接詢問、電話詢問、郵寄詢問、留置問卷等方式進行。這是一種常用的方法，通過這種方法取得的數據比較準確。

3.4、類推法

這是指通過現存分店的商圈狀況來類推擬開設分店的商圈範圍。具體講就是根據店鋪特性、選址特性、購買習慣、各種統計分析以及商圈特性等項目，推定諸條件接近現有分店的地區。即從現有分店的商圈狀況來預測、設定擬開分店的商圈。

4、商圈調查的基本流程

商圈調查可以分五個階段進行。

第一階段：從宏觀上進行把握。

通過對各種權威性的統計數字與資料的分析，把握人口分佈（包括增減傾向、零散分佈、人口密度等）、生活行動圈（交通體系、產業結構、購物動向、地形特點等）、中心地區功能分佈（行政區劃、商業概況）等總體情況，然後根據自己的開店政策確定目標區域，主要參照人口規模、地域發展性、商業飽和度等。