壓投資紓困 招保萬金新開工量齊降

相對於發債融資、項目轉讓和精簡裁員而言，減少開工面積和拿地開支則成為多數開發商應對調控時更加普遍的路徑選擇。

這不僅僅包括中小房企紛紛壓縮工程，即便是“招保萬金”之類的行業巨頭，也都不約而同地縮減新開工以增加現金流。

以開發週期較短的萬科來看，從拿地、開工、預售、竣工、裝修房到結算通常在2年左右，開發商集體壓縮新開工量或將引發下一輪供求關係失衡。

萬科在此前的半年業績説明會上曾預測，由於住房銷售下滑和信貸條件收緊抑制了開發商進行業務擴張的熱情，今年下半年中國新房開工數量可能會繼續減少。

壓縮開工

儘管華遠地產董事長任志強關於“明年3月樓價或大漲”的言論引發爭議，但大量房企主動減少開工量已經是不爭的事實。

在城中村改造領域頗有建樹的名流置業，今年上半年業績有所改觀，但其巨大的資金壓力並未得到根本改變。半年報顯示，名流置業被迫對新開工量進行調整，將對合肥名流高爾夫莊園和博羅羅浮天賦等項目“適當控制開發節奏”。

在2012年下半年，名流置業還計劃減少鄧甲村、新湖村“城中村”項目和武漢“名流人和天地”的開工面積，全年計劃開工面積約92萬平方米。而此前名流置業在2011年年報中披露的2012年開工面積是128萬平方米。這意味着名流置業開工面積減少了36萬平方米，壓縮接近三分之一。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，目前全國住房的存貨量仍然較大，開發商的主要任務是消化庫存，造成一些企業不願拿地，新房屋開工率降低。

值得關注的是，儘管這些行業龍頭資金鍊壓力相對較小，但萬科、保利地產、招商地產和金地集團等大型上市房企，也出現集體減少新開工量的現象。

從萬科的半年報來看，萬科在2012年計劃實現新開工面積 1328 萬平方米，比2011年略有減少。在實際開工量方面，截至6 月底，萬科實現開工面積468 萬平方米，較去年同期的'759萬平方米下降38%，接近四成。

2012年上半年，保利地產累計實現新開工718萬平方米，較2011年上半年的新開工773萬平方米減少7%。

招商地產半年報也顯示，2012年上半年，該公司新開工13個項目，新開工面積107萬平方米，而去年同期新開工25 個項目，新開工面積207 萬平方米。

金地集團暫時未披露實際新開工面積，但從年度計劃開工量來看，2012年度計劃開工面積由去年的384萬平方米下調至277萬平方米，壓縮近三成。

資金鍊壓力趨緩

萬科董祕譚華傑此前在半年業績説明會上表示，第二季度新開工住房的建築面積較上年同期下降14.5%，這也是2009年下半年以來的最大降幅。譚華傑還稱，這種趨勢可能會在今年下半年延續，預計未來一年新屋供應量可能不足。

從目前多家上市房企半年報來看，幾乎大多數開發商的年度計劃新開工量或者上半年實際新開工量均有所減少。

一方面是房地產調控限制向房地產開發商放貸，許多房企被迫通過減少投資來改善現金流，另一方面是未來市場預期影響了開發商對項目銷售前景的研判，開始通過主動調整開工量和開工節奏適時應對。

根據國家統計局數據，2012年1至7月，房屋新開工面積103905萬平方米，同比下降9.8%，降幅比1至6月擴大了2.7個百分點；其中，住宅新開工面積77140萬平方米，同比下降13.4%。上半年多個地方出現新開工面積負增長。

與此同時，與減少新開工面積類似，開發商在上半年還大大壓縮了拿地開支，通過減少投資來緩解程度不同的資金鍊壓力。

從龍頭萬科的情況來看，上半年萬科在土地市場上頗為保守，一季度甚至在招拍掛市場上沒有收穫。1至6月，萬科僅僅新增加開發項目14個，對應規劃建築面積合計為213萬平方米，僅僅約為去年同期的一半。

此外，金地集團全年計劃106億元，但在今年上半年卻“顆粒無收”，半年內“零”拿地的情況在整個行業都頗為罕見。

加上各大房企的促銷跑量策略，開發商壓縮投資對改善現金流狀況頗見成效，其中上述四大房企手中持有的現金量由年初的855億元增加28%至1092億元。

以萬科為例，截至6月底，萬科持有現金470.1億元，較年初提高了37%。金地集團目前持有的現金高達190.3億元，為一年內到期借款的1.6倍。

最為明顯的是保利地產，其經營活動產生的現金流量淨額為16.15億元，同比增長119.55%，經營現金流連續三年為負的情況得以改善。

現金流的改善與開發商減少拿地及新開工面積存在直接關聯，但另一方面也反映出開發商資金壓力僅僅是相對減輕，總體壓力依然不小。