我國房地產投資信託税收政策探討論文

摘要：房地產投資信託是房地產證券化的一種創新型投資產品。近年來，這類產品在美國、澳大利亞和新加坡等國家發展十分迅速，投資規模越來越大，回報率也不斷攀升。但相比之下我國雖有類似產品，但發展十分緩慢，研究發現税負較重是阻礙其發展的重要原因。建議我國借鑑國外成功經驗，制定專門的税收法律法規，分環節減少税負，採取多種措施鼓勵投資者長期持有。

關鍵詞：房地產投資信託；税負；税收政策

1引言

房地產投資信託（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡稱“REITs”）指的是藉助專業的管理機構對投資於房地產的社會分散資金進行管理運用，以達到房地產證券化的一種新式投資類型。房地產投資信託的重要特點之一是税負較輕,税收優惠驅動是美國REITs產生、發展和創新的原動力。我國已經有許多學者對國內REITs的發展模式進行了細緻地研究，研究結果均顯示我國的税收優惠政策的空白是牽絆其發展的主要原因之一。

2我國REITs發展的税收瓶頸

REITs的設立和運行均受到税制的約束，所以運行起來十分困難，這也嚴重影響了REITs的推出。首先，購買房地產的公司應按交易金額徵收契税和印花税。其次，公司在獲得利潤時需繳如下六種税：①訂立合同時需繳納0.1%印花税；②依法繳納房產税；③繳納土地使用税；④依法繳納税金及附加；⑤出售資產時，繳納土地增值税；⑥繳納25%企業所得税。最後，公司持有物業階段需要繳納印花税、税金及附加和土地增值税。REITs的税收優惠政策仍處於空白狀態，不合理的税收待遇嚴重阻礙了REITs的發展。

3美國REITs税收政策及啟示

　　3.1美國REITs税收經驗

REITs起源於1960年的美國，當前發展規模最大、研究成果最豐富的必屬美國。美國税法對於REITs有着優惠的政策，即：REITs以分紅的方式分派給投資者的部分免徵所得税，投資標的`資產可免繳房產税，財產買賣雙方免繳轉讓税。本國居民按照35%左右的税率徵收所得税；境外投資者繳納30%預提税，但是税務增長法案對這部分税收進行了很大程度地減少和免除。

　　3.2啟示

在對REITs進行税收立法時，要依從“導管原則”，信託財產的盈利由所有人承擔納税義務，受託人只需要按其佣金數額和法定税率繳納税款。信託財產在受益人和受託人之間轉移並不構成納税責任，租金收入應分配給受益人，受益人承擔納税義務，受託人僅就收取的手續費等負擔納税義務。

4我國REITs税收立法的政策建議

由於各國的具體經濟狀況、税制和REITs發展狀況和階段都各不相同，針對我國經濟發展水平和經濟週期及REITs屬性的基礎上，本文建議進行以下幾點可行性改進。

　　4.1制定專門的税收優惠政策

税收優惠政策是各國REITs發展的保障和動力，我國應該制定專門的一套税收優惠政策，單獨設立一套完整的税收規則。我國可以學習歐美國家經驗，在REITs這一層面上免徵所得税，同時制定專門的法律對其進行嚴格的限制，使其在國家可控的範圍內有序運行。

　　4.2避免重複徵税

首先，REITs設立時應對財產轉移免徵增值税，REITs運行過程中的轉讓行為所產生的所有流轉税都應該免除。其次，在存續期間，受託人管理、運營財產，先根據税法規定代扣代繳税款，然後將已納税款列入管理費用，在計算利潤時單獨核算並扣除，最終由受益人納税。受託人作為管理機構，根據税法有關規定，以收取的手續費為納税基礎繳納所得税。最後，在終止時產權歸還沒有真實納税實質，應免徵流轉税。

　　4.3税收優惠向投資者傾斜

制定一系列明確針對所得税和資本利得税的税收政策，能夠在很大程度上延長投資者持有REITs的期限。在國外許多國家為了提高REITs二級市場的流動性，免徵印花税，對所得税也視情況的不同給予一定程度的減免，我國在鼓勵投資者長期持有該產品時，可以借鑑股票分紅的徵税政策，給持有期限較長的投資者的分紅收益給予較大程度的税收優惠，以進一步提升REITs投資期限。我國可以對外國投資者實行減税政策，以此來吸收全球資金，促使REITs發展。

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