談談企業投資性房地產的後續計量

簡介： 至20XX年底，新會計準則已正式在上市企業執行2年了，然而投資性房地產的後續計量卻沒有跟上國際會計準則的步伐,在實務中，更多的企業仍然採用成本模式。本文認為要提倡公允價值計量模式的運用，同時呼籲有關部門儘快完善和推出相關準則。

XX規定，投資性房地產的後續計量可以採用成本模式，也可以採用公允價值模式。如今正式實施施行已2年多， 據統計，在滬深兩市的上市公司中，對投資性房地產的後續計量採用公允價值計量的寥寥無幾，證監會的《上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，20XX年報中披露採用公允價值模式進行後續計量的有8 家，占上市公司總數的0.69%；20XX 年增加到14 家，佔擁有投資性房地產項目的上市公司的2%，佔全部上市公司的1%，而擁有投資性房地產這一類資產的企業626家；20XX年也僅有20家，擁有有投資性房地產的企業有670家，佔比為2.98%。根據證監會的要求，20XX年的這一數據也不會有太大的變化。

何至於此呢？本文分析了其成因，並提倡符合條件的企業採用公允價值模式進行後續計量。

一、不採用公允價值計量原因

（一）投資性房地產公允價值不易取得

國際會計準則《IAS40一投資性房地產》規定, 優先選擇公允價值模式對投資性房地產進行後續計量, 只有當主體無法在持續基礎上對投資性房地產的公允價值進行可靠確定時才採用成本模式。而我國現行的會計準則正好相反，規定企業應當在資產負債表日採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後計量，這是與我國目前會計準則最顯著的差異。在我國市場經濟發育還不完善的大環境下, 投資性房地產的公允價值不易取得, 或者説能夠取得但是可靠性無法保障，在如今整個會計準則以會計信息可靠性為首要目標的基調下, 計量屬性更側重於選擇歷史成本。企業實際執行時選擇成本模式進行後續計量更是無可厚非了。

（二）採用公允價值後續計量條件不易滿足

採取公允價值對投資性房地產進行後續計量應同時滿足下列條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。第二，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計，不具備上述條件的，不得采用公允價值模式。

證監會關於上市公司20XX年年報披露工作的要求中明確指出繼續謹慎採用公允價值模式計量投資性房地產，除非有明確的證據表明投資性房地產的公允價值能夠可靠取得外，應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量。

而準則還規定，企業已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式，試問，假若某企業的投資性房地產出租了10年以後租不出去了，或者是出於自身經營需要轉為自用，企業也不能轉回計提折舊或攤銷嗎？在這樣的政策導向下，即便一些企業的投資性房地產符合條件甚至有的已經對外出租，有正常的租金收入，或能夠由第三方中介機構提供確定公允價值的依據，企業也不會貿然選用這一會計政策。

（三）淨資產收益率可能降低,分配利潤的壓力增大

若首次按公允價值模式對投資性房地產進行計量，將使得投資性房地產的成本價與公允價值之間的差額計入資本公積，導致企業淨資產大幅度的上升，但如果不能同樣地增加淨利潤的話，必將導致以後年度的淨資產收益率可能相對降低，而淨資產收益率往往也是股權激勵機制考核的重要指標。此外，資產負債表日，公允價值變動損益要轉入“本年利潤”賬户，成為企業淨利潤的組成部分，是企業尚未實現的'利得，沒有現金流支撐，它作為利潤的一部分，加大了企業向投資者分配利潤的壓力，這也可能影響了企業採用公允價值模式。

（四）理論認知上的誤區

利潤波動説——在成本模式下，如果存在減值跡象的，應當按照《XX》對投資性房地產進行減值測試，計提相應的減值準備。同時，也規定：“資產減值損失一經確認，在以後期間不得轉回。”這項規定明確了企業不得調整利潤，而採用公允價值模式計量，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。前者是隻有在房地產價格下跌時才會對利潤造成下降的影響，後者則是房地產價格上升或下降時都會對利潤造成上升或下降的影響。雖然我國的投資性房地產物業市場剛剛進入加速發展階段，但在一個會計年度中，房價波動還永不及交易性金融資產，從這種角度講，投資性房地產採用公允價值進行後續計量造成淨利潤的波動幅度是有限的，縱然產生了影響也是企業資產價值的真實反映，而不會對投資者、債權人等眾多利益相關者的誤導。

税收影響説——採用公允價值計量的，在資產負債日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，但如果對公允價值計量後調增的當期收益徵收所得税，無疑增加了企業的税負，企業就會權衡公允價值模式下給公司帶來的收益與增加的税負之間的利益關係，以此做出是否採用公允價值模式的選擇。其實這種擔憂已經沒有必要，從税收立法角度，就公允價值變動損益徵税是不現實的，所以在《XX》和新的企業所得税法都有了明確的認定，以公允價值計量的房地產，其公允價值的變動不作為税法上的應納税所得。

二、提倡採用公允價值對投資性房地產進行後續計量

（一）加強職業教育，提高會計業務參與人員綜合素質

隨着我國會計制度改革的深入，對所有會計業務參與人員的職業道德要求也越來越高，職業素質和法律意識也要與國際接軌，必須加強其職業道德教育，這是解決人為會計舞弊的關鍵要求。

其次，相關會計從業人員的協會或組織機構甚至是會計的主管財政部門要加大對新準則的會計教育投入，提高從業人員的專業素質和能力，這是解決人為會計差錯的根本要求。這樣，公允價值在投資性房地產的運用中就會減少人為利用這一會計政策進行調節資產、調節利潤的不正當行為。

（二）政策上要引導企業採用公允價值計量模式

從計量屬性角度看，公允價值計量在某種程度上代表着財務會計的發展趨勢，是企業的監管部門努力的方向，所以，從政策制定部門到監管部門應該引導和鼓勵企業採用公允價值模式計量投資性房地產，而不應該對附加太多的條件，根據執行過程中發現的問題及時修訂和完善準則指南。

（三）積極推出公允價值計量準則，確保公允價值數據的可靠性

要保證會計信息的可靠性，應當從確定公允價值的原始憑證及其規範化入手，從會計信息的源頭把關。目前一些企業已經採用公允價值模式，其公允價值信息的取得的方式大致有四種：房地產評估價格、第三方調查報告獲得、雙方談判價格、參考同類同條件房地產的市場價格，因此，應儘早制定公允價值計量準則，借鑑和吸收美國的公允價值研究成果，結合中國國情，制定公允價值計量準則，解決企業投資性房地產後續計量中出現的問題。

（四）規範公允價值信息披露

在投資性房地產採用公允價值計量後，企業要積極履行社會責任，尤其是上市公司，更應在新準則的執行中率先垂範，應自覺執行新會計準則，主動施行公允價值計量模式，客觀反映投資性房地產價值，公允地報告企業資產價值，為股東、債權人等利益相關方的決策提供真實有用的會計信息，承擔起應盡的社會責任。具體講，就是要披露公允價值的確定方法和依據，不僅包括公允價值的確定方法，還應增加公允價值的估計假設、已經可以採用公允價值計量而未用公允價值計量的原因披露等，使其披露更加規範，更加科學，更有利於保護廣大投資者等利益相關者的利益。

採用公允價值計量投資性房地產能使企業的財務狀況和經營業績等信息得到更加公允的反應，能有效地增強會計信息的相關性和信息質量，有利於企業股票在證券市場上獲得更加公允的定價。因此，應當提倡公允價值計量模式在投資性房地產後續計量中的應用。