《投資性房地產》準則的思考

投資性房地產是指企業為了賺取租金收入或使資產增值，或兩者兼有而持有的房地產。隨着經濟的發展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。鑑於投資性房地產具有高收益高風險的特徵，為了順應我國經濟發展潮流，本着與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部於2006年2月15日發佈了第3號準則《投資性房地產》。本文闡述了該準則的創新之處，分析了其預計影響並對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發人們對本準則更加深入的思考。

一、《投資性房地產》準則的創新

（一）將投資性房地產單獨列示

本次投資性房地產準則的一大特點是將企業為投資目的而持有的土地和建築物在資產負債表中單獨反映。

長期以來，我國並未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其作為固定資產和無形資產的內容，其中，房地產開發企業自行開發的房地產用於對外出租的，通過“存貨——出租開發產品”，“其他長期資產——出租開發產品”科目核算；非房地產開發企業的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算，土地使用權在“無形資產”科目核算。上述資產除存貨外按期計提折舊或進行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原則在資產負債表中分別作為固定資產和無形資產列示。但是，從這類資產的實際情況看，一方面投資性房地產在經過數年以後，它們的市場價值不僅可能高於其賬面淨值，而且還經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由於房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險並存的特點，從而有別於價值逐期減損的固定資產和無形資產，在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產無法在會計上真實反映其特徵及價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值背離，財政部頒佈的《投資性房地產》準則將企業為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產從“固定資產”或“無形資產”等資產中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產”，大大提高了會計信息的相關性。

（二）有限度地運用公允價值

1、引入公允價值

財政部在2000年《企業會計制度》中對於資產的期末計價採用了成本與可收回金額（或市價、可變現淨值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價值模式。鑑於目前我國企業中投資性房地產實際價值的變化情況和服務於提供更相關的會計信息的需要，《投資性房地產》準則中引入公允價值模式，實現了資產計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應用可以真實地反映投資性房地產的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業務為物業經營，在園區內建造了大量的廠房和辦公用房，房產租賃情況良好。公司擁有的物業規模將達到65萬平方米以上，相關機構研究表明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產重估價值增值約40億元。《投資性房地產》準則的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產價值更加符合實際。

2、公允價值的運用範圍

在公允價值的運用範圍上，《國際會計準則第40號—投資性房地產》允許企業在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產準則明確規定企業計價模式的選擇決定於外部條件的適合性，即有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的'，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。具體而言應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。可見，我國限定公允價值的使用範圍，充分考慮到了我國社會主義市場經濟的發育程度，採用限定範圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。

3、轉換差額的處理

在自用房地產轉換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規定：“自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。”這與國際準則第57條“對於將存貨轉換成一項將按公允價值計價的投資性房地產,轉換之日房地產的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期淨損益中確認。”有着明顯差別。如果企業想要通過虛假轉換房地產用途來粉飾報表的話，為了遵守準則規定，公允價值與成本價的差額只能記入到所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。可見，我國這次出台的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉，而是相關專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經過深思熟慮而形成的思想結晶，可以説是有中國特色的投資性房地產準則。

（三）區分投資性“房產”與“地產”

我國《投資性房地產》準則對列入投資性房地產的建築物有着更為嚴格的要求。要求持有該建築物的企業在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準則規定建築物必須是“已出租的”才算作投資性房地產。而土地使用權作為投資性房地產既可以是“已出租的”，也可以是“持有並準備增值後轉讓的”。這是因為雖然房產和地產是不可分的，房屋建築物會因為土地的升值而升值，而房屋建築物的價值終究會因為壽命的終結而消失。所以，不能將房產作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。

二、實施《投資性房地產》準則對企業的影響

（一）對分析對象的一個簡單描述

筆者的分析對象為滬市房地產行業37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經被ST，它們分別是ST興業（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產（集團）股份有限公司（600048）和北京北辰實業股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據2005年報，按照新準則的規定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產，23家披露存在投資性房地產。

（二）對滬市房地產行業採用新準則的影響預期

在23家披露存在投資性房地產的上市公司中，按投資性房地產佔總資產的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產佔總資產的比重在10％以上的共有五家公司。