商品房調查報告

隨着社會一步步向前發展，報告使用的次數愈發增長，我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。你所見過的報告是什麼樣的呢？下面是小編為大家收集的商品房調查報告，希望對大家有所幫助。

商品房調查報告1

近年來，隨着房地產熱的持續升温，商品房銷售領域的消費投訴也隨之增多。商品房銷售行業已經成長為消費投訴增長較快的領域之一。為進一步規範商品房買賣市場秩序，切實維護房屋買受人合法權益，榮成市工商局組織人員對轄區房地產市場發展現狀和商品房銷售領域使用合同文本的情況進行了專項調研，認真分析了當前商品房銷售過程中存在的主要問題並對如何加強商品房買賣市場合同監管進行了思考。

一、商品房買賣合同中存在的問題

此次調研共對全市22家重點房地產開發企業進行了摸底排查，檢查各類《商品房銷售合同》合同1440份。目前，榮成市所有商品房銷售主體，包括開發商和中介機構，多數經營者在與消費者進行商品房買賣業務時，使用的合同文本空白處較多，存在條款約束不明現象，給經營者利用格式合同免除自身責任、加重消費者負擔、排除消費者權利提供了機會。

（一）追責條款明顯不公。部分房屋內賣出人在《商品房買賣合同中》利用其優勢地位設置霸王條款，主要體現在違約條款的追責上強行加重買受人的違約賠償責任。如某開發商《商品房銷售合同》第七條“買受人逾期付款的違約責任”中約定的買受人的違約金日利息為萬分之三，而在第九條“出賣人逾期交房的違約責任”中約定的出賣人的違約金日利息卻只有萬分之二，追責條款明顯對房屋買受人不公。

（二）擅自增加買受人風險。部分房屋賣出人在合同中將相關風險擅自強加給房屋買受人。如某開發商在《商品房銷售合同》中約定“由於買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：具備交付條件，買受人逾期不接受房屋的，出賣人有權將該商品房交予前期物業管理單位，該房屋的所有風險責任轉移由買受人承擔”，從而將相關經營風險悉數轉移給買受人。

（三）私自擴大不可抗力因素。《商品房買賣合同》格式文本中有對由不可抗力等特殊原因造成開發商不能如期交房情況免責的規定。部分開發商為免責而在格式條款中擅自擴大不可抗力範圍。如某房地產開發公司的《商品房買賣合同》規定：“因人力不可抗拒因素（如審批、設計等出現變更）造成延期交房，甲方不承擔違約責任”。按照《合同法》的規定，不可抗力是指不能預見、不能避免並且不能克服的客觀情況。上述條款中開發商把房屋建設過程中政府審批、房屋設計等可以預先掌握的因素都列入“不可抗力”範疇，明顯擴大了不可抗力的範圍。

（四）變相推諉自身責任。按照有關國家規定，房屋出賣人應當在商品房交付使用90日內，將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權機構備案，以利於買受人辦理相關手續。部分開發商為變相推諉責任，私自在《商品房買賣合同》中有關產權登記約定的規定中將國家規定的90天期限私自變更為180日，涉嫌變相推諉自身應當承擔的責任。

（五）模糊概念涉嫌侵權。目前，多數開發商和房產中介使用的《商品房銷售合同》中存在用語不規範現象，部分條款意思表達不清，大量使用“相關費用”、“相關文件”、“無特殊情況下”、“一般情況下”等模糊概念，使得合同約定不明、內容表述存在歧義，涉嫌侵害消費者合法權益。

（六）補充協議違法條款較多。房屋賣出人特別是專業的房產開發公司在與買受人簽訂售房合同時，除簽訂住房與城鄉建設部統一製作的《商品房買賣合同》格式文本外，往往還要針對格式文本中相關未明條款額外簽訂《補充協議》。《補充協議》多由開發商自主制定，裏面違規條款也相對較多：一是否定合同示範文本格式條款的法律效力。開發商事先擬定的補充協議中普遍存在部分條款與示範文本重複的現象，出賣人為了突出其補充協議的法律效力，多用“本補充協議與《商品房買賣合同》不一致的，以本協議為準”的規定否定示範文本中相關條款的法律效力。二是排除買受人正當權利。如某房產開發商與買受人簽訂的《補充協議》中有如下規定：“本合同履行過程中發生的爭議由雙方協商解決，如協商不成，則依法提交當地仲裁委員會仲裁”、“對國家相關規範允許的由於物理化學變化產生的裂縫等現象乙方同意不向甲方索賠”。開發商通過上述條款分別剝奪了買受人向法院提起訴訟以解決爭議和請求房屋賣出人賠償的權利。三是強制選擇物業公司。部分開發商在《補充協議》上強制房屋買受人選擇其指定的物業公司，並在未經買受人同意的情況下擅自制定物業收費標準。四是刻意規避賠償條款。大部分開發商與買受人簽訂的《補充協議》在有關違約條款的描述中絕大多數條款是對買受人的追責，卻往往未對經銷商的違約責任作出任何規定，從而刻意迴避了房屋賣出人的違約責任，嚴重違反合同行為公平性的原則。

二、強化商品房銷售行業合同監管工作的建議

針對商品房買賣合同中存在的主要問題，結合工商監管職能，提出如下監管建議。

（一）加強行政指導，提高自律意識。一是成立行業協會。建議組織市內主要房產開發商和房屋中介機構成立商品房銷售行業協會。工商、房管、住房與城鄉建設等職能部門依據各自職能加強對行業協會的行政指導。充分發揮協會的作用，強化行業自律和同業監督，積極履行社會職責。二是簽訂承諾書。以工商所為單位同轄區主要商品房銷售機構簽訂承諾書，督促企業規範守法經營，切實提高企業的自律意識和責任意識，從源頭上抵制利用格式合同侵害消費者權益的不法行為

（二）暢通投訴渠道，加大執法力度。充分發揮12315投訴舉報專線作用，進一步暢通投訴渠道，鼓勵羣眾及時投訴商品房買賣過程中賣出人的不法行為。同時，加大巡查與執法力度，對賣出人利用格式合同免除自身責任、排除消費者正當權利等侵害消費者的行為適用《合同法》、《合同違法行為監督處理辦法》、《欺詐消費者行為處罰辦法》等法律法規從嚴、從重處罰，樹立工商部門權威。

（三）加強自主學習，提高適崗能力。商品房買賣合同格式條款專業性較強，涉及到《物權法》、《合同法》、《消費者權益保護法》等諸多法律法規和行業規範、標準，對基層工商幹部法律理論水平要求較高。而目前工商一線特別是基層工商部門執法人員年齡老化嚴重，知識結構陳舊，法學素養不足，難以準確評判商品房買賣合同中相關格式條款是否違法，一定程度上影響了監管力度。建議結合當前工商系統“學習型工商建設年”活動，進一步加強基層工商工作人員學習力度，通過組織法律知識講座、典型案例剖析、實務操作講座等途徑提高合同監管人員的適崗能力，增強基層工商部門查處商品房買賣領域合同違法行為的執法水準。

（四）加強消費指導，提高維權能力。通過發佈消費警戒、開展消費知識講座等途徑，進一步加大對消費者的指導力度，讓消費者及時掌握商品房買賣過程中賣出人侵害消費者權益的主要手段，避免因為缺乏相關知識而上當受騙。同時，通過多種途徑加大對消費者的教育培訓力度，進一步普及《合同法》、《合同違法行為監督處理辦法》、《消費者權益保護法》等法律法規，更新消費者知識結構，提高消費者維權意識，增強消費者自我保護能力。

（五）強化媒體宣傳，營造輿論氛圍。加強與報紙、電視台、電台的合作，及時曝光利用格式合同侵犯買受人權益的不法行為，在全社會形成良好的打擊利用格式合同其害消費者權益的輿論氛圍，增加商品房買賣機構違法成本，倒逼其守法規範經營。

商品房調查報告2

XX年年以來樓市經歷了一輪大起大落,商品房銷售峯點分別在XX年的9、10月份以及09年3月份至今,而低谷則主要在09年下半年。一方面,20xx由於股市觸底致使整個宏觀經濟環境低迷;另一方面,國內為抑制房價不理性上漲,政府出台宏觀經濟政策對房市產生了巨大的影響。然而09年底政府做出相應政策刺激過度下行的樓市,使得09年房地產市場未像預期那樣步入較長時間的調整期,需求方即時走出觀望,09年積壓的銷售潛力迅速推動樓市進

入新一輪銷售高峯,房價出現回調。

自20xx年下半年起,多數房地產開發商為了推動商品房的銷售,採取帶看房團看房的方式而非像XX年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場,此後多家房地產媒介開通了看房直通車,拉攏大批量的客户集中到樓盤案場看房並且起到明顯的引導效應,以此激發客户的購房信心。那麼消費者需求情況究竟如何?對此,筆者採集了自09年9月份至09年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調查問卷,並對此進行了分析。

為了更實際的體現目前無錫購房主體的需求情況,筆者採用抽樣調查的'方法共採集有效樣本251份,調查對象全部為準購房客户,購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房(出租、轉售)等,並且根據無錫商品房網上信息發佈平台有關商品房成交數據,從供需兩方面來説明無錫商品房市場購買羣體現狀。

第一部分調查報告主體內容分析

購房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年,月收入在3000-5000元之間,購房目的傾向於剛性需求,並且多數為首次置業,可接受房價範圍一般在30-50萬元之間,在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業者意向購買高層以及多層建築形式的商品房居多,户型一般為二室一衞以及三室一衞或三室二衞,面積段分佈以80-143.999平米為主。考慮小區周邊設施主要為超市、幼兒園、醫院、銀行等,而較低程度的去注重會所等商務設施。

從調查結果來看,影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價,86.5%的看房者會考慮房價因素;其次為地段、交通、户型結構、周邊配套設施以及房屋質量,其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

商品房價格變化

上海商品住宅市場

價格異常堅挺。

在房地產調控政策被調整、國際金融和航運兩個中心被冊封、浦東擴區、大虹橋開發規劃和世博會在望等因素不斷釋放刺激下，上海商品住宅市場價格明顯上漲勢頭已經整整維持了一年。新房如此，存量房也如此；銷售價格如此，租賃價格也如此。這種不回頭的價格走勢毫無疑問將挺入20xx年。只有討論這種價格上漲幅度是大是小才具有實踐意義。

二、供給明顯不足。

由於前些年的某些錯誤調控政策，直接導致了上海和全國的土地供應、房屋在建規模和竣工總量的萎縮。當需求釋放的時候，供給不足的問題日顯突出。上海商品住宅的可銷售量和每個月的實際銷量之間的數額，至今未得到良性改善，一直處於緊運行、緊平衡過程，已成為推動價格上漲的又一動力。加大土地供應和市場現實需求存在着一個巨大的時間差，遠水難解近渴。現實趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會形成市場價格下跌，最多隻能產生漲幅趨緩或停滯的結果。

三、成交慣性延續。

相當一批人認為，下半年上海商品住宅成交量低於5、6月份，標誌着市場不接受高房價及其快速上漲，下一步將導致拐點的出現。實際情況是上海商品住宅需求並未減少，而是因為商品住宅供給不足而導致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年高峯成交月相比，雖然少了點，但遠比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量遠遠大於20xx年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延續。“十一”放假期間上海房展會成交均價、成交總價、成交套數都高於今年5月份和去年的房展會，四天展會湧進了13萬人（這種高流量展會在上海只有兩年一度的車展和書展可以超過）。這樣的顯赫成就依然被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”。

四、低端帶頭走高。

下半年以來，上海低端房屋的銷售和租賃非常活躍，各板塊價格指數漲幅都比較平均，上漲的區域也開始擴大。與上半年高端市場的積極表現形成明顯反襯。上海存量商品房市場佔據整個市場的半壁江山。一些區縣如浦東新區，存量房交易遠遠高於增量房交易；一些區域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲；存量房同樣是上海商品房投資市場的主要組成部分。

五、後市繼續看好。

只要經濟恢復還不穩定，國民經濟繼續需要房地產業當領頭大哥，房地產的現行政策也不會出現大的波動。即便明後年我國經濟恢復地挺好，也不可能再出台像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產業的調控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方採取相應的措施而已。實踐已經表明，較快增長的商品住宅市場價格並沒有帶來社會的不穩定，因為城市中多數人都有了產權房屋，老百姓住房佔了家庭財富的一半。也沒有給國民經濟造成全局性波動，反倒是在經濟出現嚴重滑坡時，中國房地產是拯救中國經濟的主要產業之一。作為中國最大的經濟城市上海，20xx年其房地產成交量和市場價格都將走在中國各城市的前列，保持着高位運行。

商品房調查報告3

xx年年以來樓市經歷了一輪大起大落，商品房銷售峯點分別在xx年的9、10月份以及xx年3月份至今，而低谷則主要在xx年下半年。一方面，xx由於股市觸底致使整個宏觀經濟環境低迷；另一方面，國內為抑制房價不理性上漲，政府出台宏觀經濟政策對房市產生了巨大的影響。然而xx年底政府做出相應政策刺激過度下行的樓市，使得xx年房地產市場未像預期那樣步入較長時間的調整期，需求方即時走出觀望，xx年積壓的銷售潛力迅速推動樓市進

入新一輪銷售高峯，房價出現回調。

自xx年下半年起，多數房地產開發商為了推動商品房的銷售，採取帶看房團看房的方式而非像xx年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場，此後多家房地產媒介開通了看房直通車，拉攏大批量的客户集中到樓盤案場看房並且起到明顯的引導效應，以此激發客户的購房信心。那麼消費者需求情況究竟如何？對此，筆者採集了自xx年9月份至xx年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調查問卷，並對此進行了分析。

為了更實際的體現目前無錫購房主體的需求情況，筆者採用抽樣調查的方法共採集有效樣本251份，調查對象全部為準購房客户，購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房（出租、轉售）等，並且根據無錫商品房網上信息發佈平台有關商品房成交數據，從供需兩方面來説明無錫商品房市場購買羣體現狀。

第一部分調查報告主體內容分析

購房需求者主要為24—30歲適婚年齡青年，月收入在3000—5000元之間，購房目的傾向於剛性需求，並且多數為首次置業，可接受房價範圍一般在30—50萬元之間，在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業者意向購買高層以及多層建築形式的商品房居多，户型一般為二室一衞以及三室一衞或三室二衞，面積段分佈以80—143.999平米為主。考慮小區周邊設施主要為超市、幼兒園、醫院、銀行等，而較低程度的去注重會所等商務設施。

從調查結果來看，影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價，86.5%的看房者會考慮房價因素；其次為地段、交通、户型結構、周邊配套設施以及房屋質量，其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

商品房調查報告4

近年來，社區糾紛頻頻發生。對此,筆者專門到濮陽市的幾個商品房社區進行了調查,之所以這些社區的糾紛屢屢發生，在瞭解過程中發現，主要存在以下幾個方面的問題:

一、購房的主力已經由“民眾業主”替代了“精英業主”。

居民自己掏錢購房，其保護自己財產的意識增強，將參與社區自治視為行使民主權利。調查中發現，目前，像建業小區、慶西小區、南江小區、清華園、麗都、清華園大部分社區的購房者普通居民佔到了90%以上，他們的購房的錢大部分是貸款或者是找親戚、朋友借來的。更多地是用自己平時“扣牙縫”積攢的錢買的，購房的目的多是為自己的子女上個教育水平高的學校方便，才下決心購買。因此很珍惜自己的財產，無形中保護自己財產的意識和參與社區自治視為行使民主權利逐漸增強，這就難免和物業業主產生一些不同看法，甚至產生矛盾和糾紛。

二、社區管理的“暗箱操作”。 小區的物業公司大多隸屬於開發商，或與開發商有着密切聯繫。為謀求鉅額利潤，他們在社區管理中很少公佈具體操作過程。在調查中物業業主似乎也有一肚子委屈，他們説，即使暫時沒有掛出明顯的收費公示，但凡涉及到收取物業費用的；只要是業主有權問及瞭解的，都及時拿出由當地房產部門與物價部門批覆收費的文件及標準，這樣業主看了也就不該有無理的提問了。可是我們工作中遇到的是，業主看到這樣的文件，卻説，這都是你們説的政府文件，我沒有看到最真實的紅頭文件。試問紅頭文件在哪家企業不是作為最重要的存放資料呢？能讓廣大業主看到的自然是它的複印件了。這讓居民們對物業公司產生不信任，容易和物業公司或者相關部門發生糾紛。

三、物業公司自身定位不準確。

很多物業公司不叫“物業服務公司”，而叫“物業管理公司”。居民們花錢聘請物業公司，是為了獲得服務，不是讓它們代表政府來管理居民。“在很多社區，物業公司都擺出一副管理者的面孔，對居民們指手劃腳，引起居民的不滿。”

對上述問題， 物業服務人員也承認，的確存在着這些現象。如果換位思考，你作為消費者去購物時，也不可能100%的做到讓自己滿意或是讓旁人滿意的！其實任何服務行業都存在不如意的時候，只有通過社會大眾的監督，才能使自己得到提高！當然，也需要媒體能公平而深入的瞭解這些狀況，現實的現象：媒體過多的渲染了購物者的權利，而做這個行業的人卻受到兩面不是人的委屈。

四、目前關於社區管理的法律法規，明顯偏向開發商和物業公司。

調查是物業服務人員和居民普遍認為：相關的法律條例都是存在漏洞的。其實，就算是律師也有同感呀！看到其它的城市關於這方面的官司，也並非是業主提到的索賠的要求都會得到法院與當職律師的支持的。但凡與法有關的事，都會在逐步的完善與提高的，只是需要過程。

最後，筆者想説的是，在調查中發現很多人對物業管理都只停留在膚淺表面的一些現象，這當中內在的東西需要大家的合作與努力。

商品房調查報告5

近幾年以來樓市經歷了一輪大起大落，商品房銷售峯點分別在20xx年的9、10月份以及09年3月份至今，而低谷則主要在09年下半年。一方面，20xx由於股市觸底致使整個宏觀經濟環境低迷；另一方面，國內為抑制房價不理性上漲，政府出台宏觀經濟政策對房市產生了巨大的影響。然而09年底政府做出相應政策刺激過度下行的樓市，使得09年房地產市場未像預期那樣步入較長時間的調整期，需求方即時走出觀望，09年積壓的銷售潛力迅速推動樓市進入新一輪銷售高峯，房價出現回調。

自20xx年下半年起，多數房地產開發商為了推動商品房的銷售，採取帶看房團看房的方式而非像XX年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場，此後多家房地產媒介開通了看房直通車，拉攏大批量的客户集中到樓盤案場看房並且起到明顯的引導效應，以此激發客户的購房信心。那麼消費者需求情況究竟如何？對此，筆者採集了自09年9月份至09年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調查問卷，並對此進行了分析。

為了更實際的體現目前開縣購房主體的需求情況，本調查報告採用抽樣調查的方法共採集有效樣本251份，調查對象全部為準購房客户，購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房（出租、轉售）等，並且根據開縣商品房網上信息發佈平台有關商品房成交數據，從供需兩方面來説明開縣商品房市場購買羣體現狀。

第一部分 調查報告主體內容分析

購房需求者主要為24—30歲適婚年齡青年，月收入在3000—5000元之間，購房目的傾向於剛性需求，並且多數為首次置業，可接受房價範圍一般在30—50萬元之間，在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業者意向購買高層以及多層建築形式的商品房居多，户型一般為二室一衞以及三室一衞或三室二衞，面積段分佈以80—143。999平米為主。考慮小區周邊設施主要為超市、幼兒園、醫院、銀行等，而較低程度的去注重會所等商務設施。

從調查結果來看，影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價，86。5%的看房者會考慮房價因素；其次為地段、交通、户型結構、周邊配套設施以及房屋質量，其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

一、商品房價格變化

在房地產調控政策被調整、新城發展等因素不斷釋放刺激下，開縣商品住宅市場價格明顯上漲勢頭已經整整維持了一年。新房如此，存量房也如此；銷售價格如此，租賃價格也如此。這種不回頭的價格走勢毫無疑問將延續。只有討論這種價格上漲幅度是大是小才具有實踐意義。

二、供給明顯不足。

由於近些年的農轉非人口不斷增多、老城搬入新城，加大土地供應和市場現實需求。很多商品房預售一空現實趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會形成市場價格下跌，最多隻能產生漲幅趨緩或停滯的結果。

三、成交慣性延續。

相當一批人認為，下半年開縣商品住宅成交量低於上半年，標誌着開縣市場不接受高房價及其快速上漲，下一步將導致拐點的出現。實際情況是開縣商品住宅需求並未減少，而是因為商品住宅供給不足而導致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年高峯成交月相比，雖然少了點，但遠比去年同期要好得多。開縣今年商品住宅成交量遠遠大於20xx年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延續。這樣的顯赫成就依然被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”。

四、低端帶頭走高。

下半年以來，上海低端房屋的銷售和租賃非常活躍，各板塊價格指數漲幅都比較平均，上漲的區域也開始擴大。與上半年高端市場的積極表現形成明顯反襯。上海存量商品房市場佔據整個市場的半壁江山。一些區縣如浦東新區，存量房交易遠遠高於增量房交易；一些區域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲；存量房同樣是上海商品房投資市場的主要組成部分。

五、後市繼續看好。

只要經濟恢復還不穩定，國民經濟繼續需要房地產業當領頭大哥，房地產的現行政策也不會出現大的波動。即便明後年我國經濟恢復地挺好，也不可能再出台像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產業的調控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方採取相應的措施而已。實踐已經表明，較快增長的商品住宅市場價格並沒有帶來社會的不穩定，因為城市中多數人都有了產權房屋，老百姓住房佔了家庭財富的一半。也沒有給國民經濟造成全局性波動，反倒是在經濟出現嚴重滑坡時，中國房地產是拯救中國經濟的主要產業之一。作為發展中的開縣，10年其房地產成交量和市場價格都將維持發展。

（一）成本推動。普通商品房價格是由成本、利潤和税金三個部分組成，而成本佔整個價格的80%，主要由土地、建築安裝工程、附屬公共配套、公共基礎設施和前期工程等五大項。從1997年起一類區域成本分類比較，土地從355元/㎡上漲到707元/㎡，上漲98%；建安工程從555元/㎡漲到706元/㎡，上漲27%；公共基礎設施從15元/㎡漲到290元/㎡，上漲1800%；附屬公共配套設施從15元/㎡漲到150元/㎡，上漲900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎設施和附屬公共配套設施費用的提高，企業利潤標準8%雖然沒有改變，但因利潤提取是隨成本基數計提的，利潤也水漲船高。

（二）市場拉動。房價的高低從某種意義上折射出這個地區的生活水平。據調查，20xx年重慶市人均收入13786元/年，20xx年重慶市人均收入14360元/年，20xx年重慶市人均收入15940元/年，增幅分別為14。1%和11%。隨着人們生活水平的提高，迫切需要改善居住環境。他們已經不能滿足於原來的一般化住房標準和周圍環境，而是向更高的居住條件邁進，他們會把房屋的質量、結構、地理位置、環保、設施配套、安全等作為改善居住的條件，而市場滿足了羣眾的需求。

（三）人為炒作。一是受外界影響。國家近幾年來雖然提出了一系列抑制房價上漲的措施，但從客觀來看，房價是目前刺激和推動gdp增長的最主要因素，因此，説實在，誰都不願看到房價有明顯下降，中央政府強調“發展是大局”，地方政府可以從土價拍賣和房地產開發中收取大量的資金用於城市建設，因此，地方政府更多的是希望以房價刺激經濟增長，尋求發展政績；一些經濟學家也以“市場經濟，有市場就應隨意發展”為口號，一方面高舉發展大旗，另一方面為房產商搖旗吶喊、歌功頌德，趁機謀取利益，使得老百姓產生一定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房價總體上揚。二是媒體商業化炒作。一部分購房消費者因缺乏對當地房地產市場真實信息的掌握，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會上的傳聞，在房地產市場中，商業傳媒為謀求商業利益，誇大其詞，誇張宣傳，這不但表現在房地產，還表現在藥品、保健品、化粧品等廣告方面，給羣眾造成誤導，使羣眾對其價格運行的判斷產生了偏差，人為營造了一個巨大的市場。

（四）收費混亂。一是重複收費。在商品房價格中，水電增容、防盜門、配套設施等費用已包含在房價的成本中，但開發商在實際銷售時又向購房户每户收取XX—4000元，用於水電增容，防盜門及各項配套設施。二是擅自提高樓層差價。通過向購房户收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層差價代數和大於零，而達到變相漲價的目的。三是搭車加價。強行為購房户購置熱水器、防盜門等，如熱水器進價1000元/台，售價1300元/台，防盜門進價750元/扇，售價1000元/扇，從中謀利。四是車庫、閣樓銷售收入不按規定衝減建安成本，購房户預收款利息也不衝減購房款。五是截留政府規費。有的開發商實際開發面積大於建設許可規劃面積，少的幾千平方米，多的上萬平方米，從而達到少解繳政府規費目的；有的巧立名目，擅自提高規費標準，如規定收取57元/㎡，實際收取72元/㎡。六是其它價格違規問題。如不明碼標價，模糊標價，明碼虛價，不報價等等，這些問題主要是開發商利益的驅動。

相對於周邊的縣城如萬縣等地區的一般房價4000—5000元相比，開縣如今的一般的房價3000左右來説並不算很高即使有其它客觀因素使開縣房價長勢幅度降低或叫停也絕不會降低。

商品房調查報告6

從本月各城區物業在售均價走勢圖中可以看出：普通住宅類物業仍然是城內區的價位最高，稀缺性和商業繁華以及產品本身特點是撐起城內區價位的主因；其次是城南區普通住宅類的在售均價，本月繼續上漲，區域內高檔住宅的推出和稀缺地段上產品的推出是本月城南區在售均價持續上漲的動力；而高新區在售均價僅排名第三，本月高新區雖推出不少新品，但在定價方面，新項目都較為保守，優惠幅度均較大，在一定程度上拉低了區域內整體房價；其他城區本月普通住宅在售均價也呈上漲的態勢，但幅度遠遠小於6、7月份，可見為了在20xx年最後的黃金月，房企在定價方面還是較為保守的。

商服用房類物業本月各區在售價格除城內區漲幅較大外，其他城區上漲幅度較前兩個月均略有減少，目前城內區和城西區有綜合商業體成交外，其他城區仍是以社區底商為主要成交對象，因社區底商成交的不固定性影響商服用房的銷量呈上下大幅震盪。

寫字樓類物業本月高新區繼續獨佔前五強，仍然佔據了相當的市場份額，從本月寫字樓成交數據來看，除了城北區在售的天地時代廣場和海璟藍寓外，其餘都是高新區的項目，高新區良好的辦公環境和投資環境是寫字樓市場得以發展的主因。

一、主要原因

（一）成本推動。

普通商品房價格是由成本、利潤和税金三個部分組成，而成本佔整個價格的80%，主要由土地、建築安裝工程、附屬公共配套、公共基礎設施和前期工程等五大項。從1997年至20xx年年一類區域成本分類比較，土地從355元/㎡上漲到707元/㎡，上漲98%；建安工程從555元/㎡漲到706元/㎡，上漲27%；公共基礎設施從15元/㎡漲到290元/㎡，上漲1800%；附屬公共配套設施從15元/㎡漲到150元/㎡，上漲900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎設施和附屬公共配套設施費用的提高，企業利潤標準8%雖然沒有改變，但因利潤提取是隨成本基數計提的，利潤也水漲船高。

（二）市場拉動。

房價的高低從某種意義上折射出這個地區的生活水平。據調查，1996年xx地區城鎮居民人均收入5282元/年，農民人均收入2845元/年，到20xx年分別增加到9650元/年和5470元/年，增幅分別為83%和92%。隨着人們生活水平的提高，迫切需要改善居住環境。他們已經不能滿足於原來的一般化住房標準和周圍環境，而是向更高的居住條件邁進，他們會把房屋的質量、結構、地理位置、環保、設施配套、安全等作為改善居住的條件，而市場滿足了羣眾的需求。

（三）人為炒作。

一是受外界影響。國家近幾年來雖然提出了一系列抑制房價上漲的措施，但從客觀來看，房價是目前刺激和推動gdp增長的最主要因素，因此，説實在，誰都不願看到房價有明顯下降，中央政府強調“發展是大局”，地方政府可以從土價拍賣和房地產開發中收取大量的資金用於城市建設，因此，地方政府更多的是希望以房價刺激經濟增長，尋求發展政績；一些經濟學家也以“市場經濟，有市場就應隨意發展”為口號，一方面高舉發展大旗，另一方面為房產商搖旗吶喊、歌功頌德，趁機謀取利益，使得老百姓產生一定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房價總體上揚。

二是媒體商業化炒作。一部分購房消費者因缺乏對當地房地產市場真實信息的掌握，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會上的傳聞，在房地產市場中，商業傳媒為謀求商業利益，誇大其詞，誇張宣傳，這不但表現在房地產，還表現在藥品、保健品、化粧品等廣告方面，給羣眾造成誤導，使羣眾對其價格運行的判斷產生了偏差，人為營造了一個巨大的市場。

（四）收費混亂。

一是重複收費。在商品房價格中，水電增容、防盜門、配套設施等費用已包含在房價的成本中，但開發商在實際銷售時又向購房户每户收取xxxx—4000元，用於水電增容，防盜門及各項配套設施。

二是擅自提高樓層差價。通過向購房户收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層差價代數和大於零，而達到變相漲價的目的。

三是搭車加價。強行為購房户購置熱水器、防盜門等，如熱水器進價1000元/台，售價1300元/台，防盜門進價750元/扇，售價1000元/扇，從中謀利。

四是車庫、閣樓銷售收入不按規定衝減建安成本，購房户預收款利息也不衝減購房款。

五是截留政府規費。有的開發商實際開發面積大於建設許可規劃面積，少的幾千平方米，多的上萬平方米，從而達到少解繳政府規費目的；有的巧立名目，擅自提高規費標準，如規定收取57元/㎡，實際收取72元/㎡。

六是其它價格違規問題。如不明碼標價，模糊標價，明碼虛價，不報價等等，這些問題主要是開發商利益的驅動。

20xx年、20xx年物價部門對該市房地產價格專項檢查中，很快就初步查出價格違法金額xx餘萬元。

一是供給有保障，民間存房多。據調查，20xx—20xx年xx市商品房竣售比為79%，其中，普通商品房20xx—20xx年竣工60.8萬㎡，銷售52.6萬㎡，竣售比為86%，20xx年底，積存空置普通商品房9.2萬㎡，佔當年竣工普通商品房面積的39%，從購房户採集信息情況看，自用房佔70%，租用佔12%，其它（含轉售）佔18%。這深刻説明購房者只有一少部分是為改善居住條件，更多的是用於炒賣和出租等，因為鉅額利益的誘惑，隨着開發商大量開發，房屋的竣售比會越來越低，空置率會越來越高，同時，改善生活條件後的二手房也將流向房地產市場，因此房價漲幅必將降低。

二需求將放緩，開發持續熱。20xx—20xx年，市區共竣工普通商品房81萬㎡，其中20xx和20xx年兩年共開發51.4萬㎡，佔20xx—20xx年6年總量的58%，按90㎡/户（三口人家）居住條件計算，可容納5667户，17000人。平均每年銷售2800多套，安置8500人。而20xx年該市全市（含城區和各鄉鎮）人口自然增長率為—1.2%，城區人口同比增長也僅0.02%（20xx年為12.4萬人），據調查，20xx年底政府已儲備商品房用地200萬㎡將進行出讓，可建成90㎡/户（三口人家）的住宅xx0套，按xx每年可銷售4000套計算，可持續銷售5年，再加上每年近1000户二手房要流入市場，xx每年將會有5000套住宅上市，5年新增住宅25000套，按每户三口人計算，可安置75000人，而xx目前含開發區僅有15萬人。隨着地區城市化進程的不斷深入，住宅、商業等用地還將會繼續規劃投放，供大於求的買方格局已經形成。

三是宏觀有調控，房價形勢穩。在謀求快速發展的同時，國家也開始認識到發展的“平穩和可持續性”，因此，為防止房地產泡沫的形成，國家也開始出台措施，控制房價的過快上漲。隨着“國八條”、“國六條”的頒佈，也充分顯示了中央政府對控制房價的願望，大家對此要充滿信心，xx地區的房價綜合水平上漲會有所遏制，少部分樓盤因確實成本和地域等因素，有局部上升外，大部分房價只能保持現狀，少部分房價會有下降趨勢，二手房價格大部分將會穩中有降。

二、對策與建議

（一）認識上要有高度。

（二）公開房價成本。

（三）加大政策宣傳。

（四）加強宏觀調控。

（五）加大查處力度。

（六）做好成本監審。