商圈調查報告

在當下這個社會中，報告與我們的生活緊密相連，報告根據用途的不同也有着不同的類型。在寫之前，可以先參考範文，以下是小編整理的商圈調查報告，希望能夠幫助到大家。

商圈調查報告1

一般來説，所謂的商圈是指發生消費行為之際，選擇到該處消費場所分佈的範圍。商圈調查關係到餐飲店面開設後的成敗，其重要性不言而喻。

現在很多餐飲企業會選擇一些專業的調查公司做一些餐飲商圈選址的調查，例如，就是一家專業的調查公司，在餐飲調查行業有着豐富飛經驗。餐飲商圈調查是一個非常重要的問題，不同類型的商圈、不同層次的商圈，適合於不同的業態和不同的經營方式。餐飲商圈調查是一項比較需要科學態度和科學方法的工作。

1.餐飲商圈可以預估商店坐落地點可能交易範圍內的消費人羣、流動人口量等，並通過消費水準預估餐飲營業額等消費資料。對餐飲商圈的調查可以幫助淨者明確哪些顧客的類別，力求在保持基本顧客羣的同時，着力吸引潛在顧客羣。

2.餐飲商圈調查可以幫助開店者瞭解預定門市坐落地點所在商圈的有點與缺點，從而決定是否為最適合開店的商圈。在選擇店址時，應在明確餐飲商圈範圍、瞭解餐飲商圈內消費分佈狀況及市場、非市場因素的有關資料的基礎上，進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設計的基本原則，選出適宜的地點，使商圈、店址、經營條件協調融合，創造經營優勢。

3.全面的商圈調查，可以使經營者瞭解店鋪位置的優劣及顧客的需求與偏好，作為調整商品組合的依據；可以讓經營者依照調查資料訂立明確的業績目標。通過商圈分析，制定市場開拓戰略，不斷延伸，擴大商圈範圍，提高市場佔有率。

商圈環境分析的重要性

商圈的選擇關係着餐飲店消費客層的範圍、輪廓、開店的大小、投資成本的多寡、回收的效益及分店的數量等層面的問題，而且對日後餐飲店經驗的形態、廣告的宣傳、相應的顧客對策等，也互為因果，這些都可説是確定商圈的重點。因此，餐飲店在考慮挑選商圈時，一是要將其和餐飲店品種、價位、裝修規模、檔次聯繫起來，確定開店的地點；二是要了解當地風土民情和生活模式的契合性，綜合考慮當地的人口變數及其他一些變數，預測所選地區未來的發展性。

商圈調查報告2

商圈是一個地理概念。廣義上的商圈指的是不同業種和業態的零售業者在一個相對集中的區域從事經營活動，而這個區域的範圍就叫商圈。從狹義上來説，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來店的地理區域。在連鎖店經營和許多大項目（特別房地產項目）的可行性論證中，商圈研究是必不可少的一個重要環節，特別是對商圈內的競爭狀況、業態類型、消費者特徵以及經濟地理狀況等深入瞭解是進一步確定項和制定經營策略的重要依據。

對現有商店商圈的大小、形狀和特徵可以較為精確地確定，在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數量等情況。國內可以通過售後服務登記、顧客意向徵詢、贈券等形式蒐集有關顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。

商圈分析的步驟

第一步：確定商圈資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調查等。

第二步：確定調查的內容，包括購物頻率、平均購買數量、顧客集中程度。

第三步：對商業圈的三個組成部分進行確定；

第四步：確定商圈內居民人口特徵的資料來源；

第五步：根據上述分析，確定是否在商圈內營業；

第六步：確定商圈的區域、地點和業態。

商圈的形成方式

A.單個店鋪的商圈消費者處於店鋪周圍的一定地理範圍內，且店鋪具備足夠的吸引力，符合消費者的消費規律，從而使消費者成為其顧客；

B.相鄰的、不同業態店鋪能夠擴大彼此的商圈，並形成新的共同商圈；

C.其他商圈的競爭店鋪會改變本區店鋪的商圈狀態和密度。

商圈的特徵

零售店的數量、規模結構

人口統計因素：人口總量及增長率、年齡結構、職業和受教育程度、收入結構，就業狀況及勞動力供給影響平均收入水平和企業獲得勞動力的難易程度和成本費用。

競爭狀況：商圈內零售企業的數量、規模、業態構成及同業態企業數量、競爭或互補程度。

商圈飽和度：總人口數/店鋪總數、平均銷售額/m2、店均銷售額、同業態店店均銷售額等衡量。

可選店址類型：可選店址類型優劣、店鋪租金、物流便利性店址可用性專題地圖。

商圈內基礎產業構成、主導產業及發展現狀、發展趨勢基礎設施狀況、水、電、氣、交通、通訊、網絡與其他商圈重疊程度。

商圈調查報告3

商圈有別於傳統意義上的概念，並不特指商業的聚集地，而是指商店以其所在地點為中心，沿着一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍，簡單地説，也就是來店顧客所居住的區域範圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理範圍。這個地理範圍就是以商場為中心，想四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。

影響商圈店鋪的因素

（1）交通條件分析。這是一個重要因素，它既決定商店的貨流是否暢通，也決定商店的客流是否暢通，從而制約商店的經營效率。

（2）客流分析。店鋪應該開在一個客流量比較多，比較集中的地方，讓更多的消費者前來消費。

（3）競爭店鋪分析。店鋪周圍的競爭情況對商店的經營也有很大的影響。一般來説，如果店鋪的經營內與競爭店鋪相同或相似，應儘量遠離競爭對手開店；如果店鋪經營內容與競爭店鋪不同或互補，則應選擇在競爭店鋪附近開店。

（4）地形特點及位置佈局分析。要選擇能見度高的地點開店，一般來説，拐角的位置往往是最理想的地點。

（5）城市規劃分析。要考慮城市建設規劃，零售商必須從長計議，在瞭解交通、街道、市政、綠化、公共設施、住宅建設等規劃的前提下做出最佳地點的選擇。

（6）效益分析。最後一道工序是對店鋪的未來效益進行評估，要詳細地測算出成本費用情況，以此來決定是否需要開設店鋪。

選址對商圈店鋪的重要意義

選址是店鋪位置的選擇、確定。對一家店鋪來説選址是非常重要的，因為顧客在購物或者是消費的時候，店鋪的位置是首要考慮的。同時，店鋪的空間位置也是形成差別甚至壟斷經營的重要條件。店鋪裏面商品的價格、商品組合、服務內容與促銷手段等都是可以變化的，但是隻有店鋪的地址是很難改變的。因此，佔優勢的店鋪位置對於經營者來説是非常重要的。

其次，店鋪選址是一項大的、長期性投資，關係到店鋪的發展前途，店鋪選址是經營者確定經營目標、制定經營策略的重要依據，店鋪選址是影響經營效率的重要因素。

提前做好商圈調查更有利於企業後期的發展，有利於發現其不足的地方，及時地更改。就是一家專業市場調查公司，在商圈調查方面有着豐富的經驗，可以為您的調查提供很多指導。如果您需要了解關於其他方面的調查資訊也可以直接登入查看與諮詢。

商圈調查報告4

在選址時一般也利用GIS技術進行商圈的選址評估。目前國內市場上在零售選址中採用GIS技術的零售企業只有家樂福、沃爾瑪等極少數國際零售巨頭。其他國內外零售企業由於各種原因，尚未見有在選址工作中應用GIS技術。但有不少企業已經開始這方面的嘗試。

GIS是GeographicInformationSystem的縮寫，翻譯過來就是地理信息系統。GIS是將計算機硬件、軟件、地理數據以及系統管理人員組織而成的，對任一形式的地理信息進行高效獲取、存儲、更新、操作、分析及顯示的集成。

GIS選址分析的步驟

商圈選址是一個很複雜的綜合性商業決策過程，既需要定性考慮，又需要定量分析。通過分析、比較，我們得提出了商圈調查的一般性規律和解決途徑。選址問題主要取決於店鋪位置的地形特點及其周圍的人口狀況，城市設施狀況，交通條件、地租成本和競爭環境等，其主要步驟為：

第一步：在深入研究之前先以專題地圖的形式對區域進行粗選，把明顯不符合選址要求的區域排除在外，選出大致合適的地區再做進一步分析。

第二步：根據對選址區域幾何和屬性信息的瞭解，利用與估測計算程序進行商圈評估。若符合條件，則可以在此範圍內作出具體位置的預選，反之可以重新選擇其他區域和其他位置。

第三步，結合GIS的數據組織方式和地圖表達形式，對店址選擇相關的主要因素進行評價，主要評價因素如下：

（1）地形特點。①用地形狀（圖上表示的實際形狀）;②用地的可進入性（是否臨街）;③用地的視覺可見性（是否臨街、有無交叉路口）;④用地面積（可在圖上量算得到）。

（2）人口狀況。①家庭户數;②人口文化程度（初等、中等、高等）;③常住人口數量;④人口密度;⑤人口收入狀況;⑥人口年齡結構（青少年、中年、老年）;⑦人均月零售消費支出。

（3）城市設施狀況。①學校（數量、學生人數、消費水平）;②中小企業（數量、職工人數、收入狀況、消費水平）;③政府機關（數量、編制人數、收入狀況、消費水平）;④娛樂場所（數量、人口保有量）;⑤大型車站（數量、運量）。

（4）交通條件。①車流密度;②人流密度;③停車場數量;④道路寬度（可在圖上量算得到）。

（5）競爭環境。①商店數量;②商店面積;③營業額;④消費人口保有量。

GIS的優勢在於它能將不同來源、類型的大量數據通過地理空間結構有效整合在一起，提供其他傳統分析方式不具備的空間分析能力、數據可視能力和空間決策支持能力，獲得常規方法難以獲得的重要信息。

利用GIS進行商圈選址分析的優勢

（1）決策者可以在電子地圖上更加直觀地看到人口分佈、商業佈局及交通道路情況等選址要素的信息，從而更有助於決策者進行科學的分析和決策。

（2）用户可以同通過對不同地圖圖層的控制，對需要的信息進行分層和疊加，同時還可以自由設置這些要素顯示的風格和樣式，有利於決策的科學化。

（3）通過專題地圖的分析，用户能夠快速發現可利用的市場空間，用户在確定預選位置後，系統可根據用户輸入信息的不同進行模擬分析和評估預測，找出優選方案，並以定性和定量的方式將結果反饋給用户，極大地提高了用户的決策效率。

（4）用户可以將地圖上的任意區域佈局設置和打印，方便分發和使用。

商圈的選址策劃具有重要的意義，在進行選址分析時要以便利消費者為首要原則，從節省消費者的購物時間、購買精力、購買費用的角度出發，最大限度地滿足消費者的需要，否則失去了消費者的支持和信賴，商業網點也就失去了存在的基礎。現代社會的發展日新月異，商業經營環境變化迅速，商家必須有效地掌握其變動才能生存。能夠使決策更加科學化、直觀化，同時還可以提高決策效率，降低決策風險度。

以上就是做的關於商圈選擇方面的資訊，希望對大家能夠有所幫助。如果您想要了解更多的調查資訊，也可以直接登入查看與諮詢。

商圈調查報告5

一、概況：

上海，中國第一大城市，位於中國大陸海岸線中部長江口，隔海與日本九州島相望，南瀕杭州灣，西與江蘇、浙江兩省相接；上海擁有中國最大外貿港口和最大工業基地，貨物吞吐量和集裝箱吞吐量居世界第一。

截至20xx年底，上海全市共轄16個區、1個縣，共108個鎮，2個鄉，99個街道辦事處，3742個居民委員會和1702個村民委員會。常住人口為2380萬，其中户籍人口1420萬，外來常住人口為960萬！

20xx年全國35個主要城市總部經濟發展能力排行榜上海位列第二。20xx年上海實現生產總值（GDP）20101.33億元。

二、交通

上海市的公交交通，其線路、車輛、載客量均居全國第一。目前上海已形成由鐵路、水路、公路、航空、管道等5種運輸方式組成的，具有超大規模的綜合交通運輸網絡。上海港是中國最大的樞紐港，共有47個客運站，長途班線1611條，可抵達全國14個省市的660個地方。

鐵路交通

上海三大火車站：上海南站、上海火車站、上海虹橋火車站。上海虹橋火車站是上海最大、最現代化的鐵路客運站。上海虹橋綜合交通樞紐全球範圍首開高鐵與機場融合之先河，是目前全球最大的綜合交通樞紐。上海其它小型火車站：安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站，蘆潮港火車站。

高鐵：京滬高鐵、滬寧城際高鐵、滬杭高鐵

普鐵：京滬鐵路、滬杭鐵路

公共交通

公共汽車線路數量1000多條，營運車輛1.8萬多輛，日均客運量約780萬人次，承擔着65%的市域公共客運量，是世界上線路最多的城市之一。上海有出租汽車企業270餘家，出租汽車近43000輛，旅遊包車和租賃車等7000多輛。全行業日均客運量逾300萬人次，約佔上海客運總量的25%。此外，上海還擁有全國最長里程的軌道交通系統共十三條，包括地鐵、高架輕軌和磁懸浮線等，營業里程400餘公里，居全國首位，已形成初步的網絡格局。 軌道交通

上海軌道交通全路網已開通運營13條線、291座車站，運營里程達420公里，僅次於北京，里程居世界第二，排在倫敦之前。

磁懸浮線路

上海已經建成的磁懸浮項目只有上海浦東機場線,共31公里。龍陽路－上海浦東國際機場。20xx年全年軌道交通客運量為6.49億人次，這也是世界上第一條投入商業運作的磁懸浮鐵路。

機場港口

上海擁有虹橋機場和浦東機場共兩座國際機場。上海空港是東方航空、中國國際貨運航空、中國貨運航空和中國最大的兩家民營航空春秋和吉祥的主要基地。主要的海港有外高橋、吳淞碼頭和洋山深水港。

三、商業概況

上海素有“美食天堂”、“購物樂園”之稱，擁有世界各國的飲食文化、經典時尚的購物激情和濃郁的商業氣息。中華商業第一街南京路、繁華高雅的淮海路是聞名全國的商業大街，正大廣場、徐家彙的港匯廣場規模巨大，恆隆廣場、美美百貨雲集頂級品牌，時尚商品、大眾用品等不勝枚舉。上海傳統的商業佈局主要是條狀，上海城市由單核中心向多核心中心發展，上海重要的商圈和商業街市的分佈也是呈現中心地向外放射性擴散。隨着地鐵1號線的開通，徐家彙、人民廣場、陝西南路等商圈越來越熱鬧，商業佈局開始向塊狀發

展。而近年來，地鐵2號線、5號線、輕軌3號線的開通和成熟，使得上海商圈呈現點狀分佈。我們現在要介紹的商圈是以百貨商廈為主，其他商業為輔的商圈，而非傳統意義上的大雜燴商圈。

四、主要商圈及專業市場

目前上海市已成熟的商圈有九個，分別為：南京西路商圈、徐家彙商圈、淮海路商圈、陸家嘴商圈、南京東路商圈、虹橋商圈、五角場商圈、中山公園商圈、四川北路商圈。

南京西路商圈

上海的國際化程度和高檔品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由東向西被劃分成五個：休閒區、時尚購物區、賓館區、文化和旅遊區。南京西路商圈的高端地位，離不開幾大頂級休閒廣場的坐鎮。

梅龍鎮廣場內有伊勢丹百貨、大食代美食廣場、環藝電影院及60多家國際中、高檔品牌專賣店。中信泰富廣場內有近百家專賣店，其地下室有恆信鑽石店；底層有國際著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等專賣店；二、三樓有

Esprit上海旗艦店及美亞音響旗艦店；四樓有著名的金錢豹餐飲總彙。恆隆廣場內有國際著名品牌專賣店140多家，其中70%的國際頂級品牌均為旗艦店，如路易威登、卡地亞、愛瑪仕、紀梵希、香奈爾等等。久百城市廣場聚集了200多個國際品牌，二線以上品牌佔60%以上。金鷹國際購物中心則是南京西路商圈規模最大、品類最齊全大單體百貨之一。金鷹原來的定位是中高檔商場，現要改造升級為高檔商場，目前已有國際品牌GUCCI入駐。

南京西路商圈實際上是A+級商圈，因為商圈裏國際一線品牌的入駐率非常高，並且集中。

商圈商場

南京西路商圈內的主要商場有：恆隆廣場、中信泰富廣場、久光、伊勢丹、金鷹。

恆隆廣場是浦西第一高樓，中國內地最負盛名的奢侈品商場之一，商場面積5.5萬平方米，與高檔品牌較為集中的中信泰富廣場、梅龍鎮廣場毗鄰，三者相互烘托，使南京西路成為耀眼的"金街"。作為上海的頂級購物場所，恆隆廣場內雲集來自世界各地的頂尖時尚品牌，廣場內氣氛安靜，跟徐家彙等商圈大不一樣。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一線品牌都聚集在這裏。自20xx年7月開幕以來，恆隆廣場已經成為中國的時尚高地，眾多世界頂尖品牌以在恆隆開設專賣店為榮，其中一些甚至專門將其在中國大陸的首家專賣店甚至旗艦店落户於此。

徐家彙商圈

昔日的徐家彙以上海的文化中心著稱，而今的徐家彙已經成為上海經濟增長最快的商圈，年社會消費品零售總額高達80多億元。目前上海各商圈已經展開爭霸戰，靜安寺南京西路、淮海中路、人民廣場南京東路、五角場、中山公園、浦東張楊路等商圈在上海的興起，對徐家彙商圈的衝擊非常大。雖然與北京西單、南京新街口、成都春熙路等商圈相比，徐家彙優勢都不大，但現在五角場、中山公園商圈、新上海商業城的發展目標，都是再造一個新徐家彙。

商圈商場

徐家彙的商業以各專業商廈錯位經營為特色，商圈內的商場有：東方商廈、港匯廣場、太平洋百貨徐匯店、匯金百貨、上海六百、匯聯商廈、福特斯等。東方商廈徐匯店目標消費者為白領階層，總面積約為32000平方米，是集購物、休閒於一體的涉外旅遊定點商店，經營包括食品、日用百貨、包袋、洗滌化粧品、珠寶、眼鏡、鞋帽、服裝、家居用品等商品品種達6萬多種。商場佈局為：1F化粧品、珠寶；2F女裝；3F男裝、 男鞋；4F運動系列；5F童裝。

港匯購物中心於1999年12月開業，經營業面積7萬餘平方米，商場分地上6層和地下1層共7個樓層，整體佈局清晰大氣、裝飾風格時尚前衞。商場佈局為：B1：大型超市及體育用品、體育服飾專賣店；1F、2F、3F、4F為眾多

知名品牌專賣店、旗艦店；5F：設有書店及新潮、時尚服裝飾品和手工製品為主的"服飾街"；6F：專闢金數碼城、高檔餐廳和五星級永華電影城。

太平洋百貨徐匯店位於徐家彙商業中心，以年輕人為主要消費羣體。商場佈局為，B1：超市食品館；F1：仕女名品館、化粧品、女鞋；F2：少女流行館、女鞋；F3：少淑服飾館；F4：名嬡親子館、淑女裝；F5：運動文教館；F6：紳士精品館；F7：家居生活館；F8：家電餐飲館。太平洋百貨集團為台北太平洋SOGO百貨集團事業之一，太平洋百貨SOGO創立於1988年11月，為一個綜合型的百貨事業體。

匯金百貨1998年開業，定位中高端，是上海發展最快的百貨商廈之一。作為一家面積達4萬平方米的中外合作百貨企業，匯金百貨的經營涉及服飾系列、家居用品、飾品、鞋、包等30多種大類，近十萬種商品。商場佈局為，1F：化粧品、珠寶、女鞋；2F：少淑女裝；3F：時尚女裝；4F：女職業裝；5F：男裝、男鞋；6F：運動系列。

淮海路商圈

淮海路商圈自西藏中路起向西至陝西路為止。南北高架又將淮海中路分為東、西二段：東段以商廈與寫字樓結合的商務區為特色，西段以專業特色店中點綴商廈為特點。整條淮海中路定位以吸引本地中、高檔消費羣體為主。

商圈商場

淮海路商圈包括的商場有：百盛購物中心、巴黎春天淮海店、東方商廈、太平洋百貨淮海店、二百永新。其中二百永新為B類商場，定位是大眾消費。 百盛購物中心淮海店定位於時尚百貨店，為消費者提供購物、娛樂、休閒等多層次的全方位服務，是淮海路上最具人氣的商業廣場。商場佈局為，F1：化粧品；F2：少淑女裝；F3：女鞋、女裝；F4：女職業裝；F5：休閒運動；F6：童裝；F7：數碼、家電。

巴黎春天淮海店位於淮海中路商業街、地鐵一號線陝西南路站，定位高檔，交通方便，客流量大，總建築面積21000平方米。商場佈局為，B1：超市、屈臣氏；1F：國際名品、化粧品、珠寶眼鏡；2F：少女裝、男女皮鞋；

商圈調查報告6

連鎖商圈企業的網點擴張路徑主要有四種：自建、併購、加盟、合作。

由於這四種路徑各有優勢和風險，企業必須對即將進入市場進行深入研究，結合自身具體情況選擇最適合的路徑。當然，企業也可以在一個時期同時運用四種路徑加速擴張，這需要高超的資源整合能力和運作能力。以下就是做的關於連鎖商圈擴張的路徑的調查資訊，希望對大家能夠有所幫助。

1.自建

自建路徑是指連鎖商圈企業藉助自己籌集的資金，通過對當地市場進行詳細的商圈分析，對備選地址逐一分析優選，確定店址並開設新的連鎖門店，通過自身力量逐步拓展市場。

優勢：新的連鎖門店以開始就能按企業統一經營模式運行，迅速走上正軌，有利於商圈企業的一體化管理，公司原有的經營理念和經營模式能不折不扣地貫徹實施；有助於樹立良好的企業形象；由於選址時對當地商圈進行了周密的調查分析，前期的市場調查對新店開業後的經營策略調整有很大幫助。

風險：該方式前期投入需要大量資金，企業必須有雄厚資金支持，且對內部資源應用要求較高；發展相對較慢。企業需要對新區域市場有一個瞭解、認識、把握的過程，當地消費者需要時間瞭解、接受新的進入者，因而初建的門店需要一個過渡期才能站穩市場。

2.併購

併購是指連鎖企業採取資本運營的方式，將當地現有的企業收購、兼併過來，再進行整合，使兼併商圈企業融為一體。

優勢：通過收購兼併馬來濃縮商圈企業可以共享市場資源、擴大顧客基礎、提高討價還價的實力。容易進入一個新的市場，因為兼併過來的企業就是當地已經存在的企業，熟悉當地情況，瞭解本地市場，或者已經積累了一定的無形資產，被當地消費者所接受，併購能使總部迅速佔領新的市場；可以利用被併購商圈企業的人力資源，如果運作較好，投資成本可以相對減少，而擴張速度也會加快。

風險：兼併過來的商圈企業本身的組織結構、管理制度，以及商圈企業文化與母體商圈企業相差較大，還需要對其按母體商圈企業的標準進行改造，有一個磨合陣痛期，這同樣需要成本；尋找合適的被併購企業需要機會，這可能會貽誤進入一個新市場的時機；併購本身及整合被併購企業是一項複雜的工作，需要高超的管理技術和專業知識。

3.加盟

加盟一般稱為特許經營，是總部將自己所擁有無形資產包括商標、商號、專利和經營管理模式等許可給投資者或加盟商，加盟上按合同規定在總部的統一指導下從事經營活動。

優勢：可以節省大量資金投入和時間成本，迅速提高市場佔有率；可以節省總部的人力資源和財力，風險小，充分利用加盟者在當下的人緣和經營積極性，可以提高成功率。

風險：加盟不能適合所有零售業態和服務行業，這使得該路徑擴張範圍受到限制；管理特許門店難度較大，加盟雙方容易鬧矛盾，總部不能隨意更換店長和工作人員，不利於整體營銷戰略的實施和服務品質的整體規一；個別加盟店行為或經營失敗會對總部品牌形象造成損害，不利於樹立良好的企業形象。

4.合作

合作是指連鎖商圈企業與合作意向的夥伴進行多方面合作，包括引入戰略投資夥伴共同開發新市場，包括與合作方結成聯盟體採取複合連鎖的方式進入新市場，包括向合作方輸出管理、輸出人力資源等方式，共同開發某地區市場。

優勢：可以利用合作伙伴的人力、財力、物力等資源，減輕總部的投資壓力；可以利用合作方的影響力佔領市場，降低投資風險，雙方可以共享顧客資源，相對加盟形式，合作形式更為靈活，店面招牌可以靈活處理，或打上連鎖企業商號，或採用雙商號，合作方式較加盟更容易被雙方所接受，雙方是在平等的位置上謀求雙贏。

風險:合作伙伴有權力參與決策，不能獨立決策，不利於統一管理；市場的開拓受到制約，不能按自己開店的一貫模式運作，時間和速度不能控制；合作方式不太穩定，由於其他事情變化，容易導致合作失敗或合作終止。

商圈調查報告7

杭州商業規劃的目標是建成一個現代化、多功能、世界級的商業服務中心，到2010年杭

州將打造成為一個現代、開放、繁榮的休閒購物天堂。今後杭州的商業網點將形成1個市級商業中心、3個市級商業副中心、4個區域商業中心和12個區域商業副中心。

一個市級商業中心：領袖杭州商業這個最有投資價值的1個市級商業中心，主要指以延

安路為中心軸，涵蓋武林、湖濱、吳山三個商圈，東至中山路，西至湖濱路、環城路，南至吳山廣場，北至西湖文化廣場，是杭州市至2010年間唯一的的市級商業中心。

據瞭解，此商業中心建設的總體目標為，繼續提高商業聚集程度，推進網點佈局戰略調整，提升商業設施品位，提高新型業態比重，完善服務功能，增強現代氣息，形成高度繁華的現代大都市商業中心。

三個市級商業副中心：升值潛力無限

三個市級商業副中心分別位於蕭山、餘杭、下沙三地。據介紹，蕭山將形成以核心的高品位商圈和以市心路北端為核心的商業羣，形成以購物為主、商務為輔的新商圈；餘杭的商業中心以北大街為軸，北到邱山大街，南到東西大街，以購物為主；下沙商業中心位於下沙鎮，北到德勝路延伸段，南到艮山路延伸短，將形成與下沙城相協調的現代都市商業中心。

目前，這三個板塊商業發展勢頭良好，加之三板塊為杭州的三大副城，升值潛力巨大。蕭山、餘杭區中心已經培育出一定的商業氛圍，而下沙的商業還沒有形成氣候。

四個區域商業中心：秀滿東南西北

慶春東路、濱江、翠苑、拱宸橋東南西北四個區域將構建區域商業中心。據瞭解，慶春東路區域商業中心位於慶春東路以北，秋濤北路以東，新塘路以西，鳳起東路以南，將形成以購物為主、休閒為輔，與錢江新城品位相匹配的區域商業中心；濱江區域商業中心主要集中在沿錢塘江南岸的濱江大道中段，從高起點出發，形成目標消費層次以高中檔為主，集購物、餐飲、休閒、娛樂於一體的區域商業中心；翠苑區域商業中心處於文一路與文三路之間，東至教工路，西至古翠路，規劃為以購物餐飲為主的區域商業中心；拱宸橋區域商業中心西跨運河至小河路，東至上塘路，南至登雲路，北至定海路，是拱墅區行政中心所在地，規劃為功能比較齊全，業態結構合理，以購物為主、休閒為輔的區域商業中心。

十二個區域商業副中心：商機近在眼前

城站廣場、之江大道南段新居區、德勝東路地區、半山地區、賣魚橋地區、黃龍地區、西城廣

場、錢江新城區、下沙高教園區、濱江高教園區、小和山高教園區和三墩地區要構建商業適當集聚，功能比較完備，業態相對先進的12個區域商業副中心。業內人士表示，規劃中的區域商業副中心目前總價較低，長遠看來，這些區域中心或以學院為依託或為大量住宅區為依託，升值潛力相當大。

十一條商業特色街區：各有風情萬種

規劃中的十一條商業特色街區分別是：湖濱旅遊商貿特色街區、清河坊歷史文化特色街區、南山路藝術休閒特色街區、武林路時尚女裝街區、四季青服裝特色街區、絲綢特色街區(杭州中國絲綢城)、信義坊商業步行街、梅家塢茶文化村、文三路電子信息街區、延安路時尚購物街、解放路時代商業街。這些街區都以一種獨特的業態為定位，具有一定的專業性，並且這些街區大多都有了一定的商業基礎，人氣旺盛，必將會得到更多的關注和商機。

此外，一批區級商業特色街，如江乾區的天成路休閒服務一條街、上城區的中山中路傳統商業街、拱墅區的台州路商業步行街、濱江區的濱江餐飲商業步行街、蕭山區的市心路商業街和餘杭區臨平的九曲營路步行街等，也將成為投資者關注的焦點。

快速路為未來杭城道路交通主骨架

杭州市總體規劃提出"以快速路為主骨架，結合主次幹路，組成以方格網為基礎，環路加放射線，功能明確、級配合理的城市道路網系統。

“一環三縱五橫”城市快速路系統

一環：即繞城公路，全長123千米，採用高速公路標準，主要疏解過境車流並對入城交通起分配作用。

三縱：由南北向的上塘路-中河路-復興大橋-四季大道，320國道（杭楓線）-石橋路-秋濤路-西興大橋-風情大道，東湖路延伸線-九堡大橋-通惠路組成三縱。

五橫：由東西向的石祥路--石大線-海寧東西大道，文一路-德勝路，天目山路--環城北路-艮山路，中興路-機場快速路，原320國道（杭富段）-之江大橋-彩虹大道組成五橫。

“十”字骨幹貫通城市主要幹道

以東西線和南北線組成的"十"字線為骨幹，形成一個貫通城市各主要客運交通集散點的城市軌道

交通網絡。

武林商圈：新商業熱點的興起

業態特徵

武林商圈北向跨運河至文暉路，與朝暉大型居住區相鄰，南至鳳起路，東至中山北路，西與武林路時尚女裝街相接，商業業態佈置格局就是典型的“U”字型坐北朝南佈局。它的朝南開口像一個袋口，也像一個聚寶盆口，既可以吸納來自東西兩端的諸如環城北路、體育場路東西兩端的人流量，也很容易容納來自朝南方向的延安路來的客流量。因此，一直以來武林商圈就是杭州最繁華的商業核心圈，它是杭州商業繁榮的一個象徵，也是各大商家的必爭之地。

經過多年的發展，現在的武林商圈不僅有積聚相當好的人氣基礎，還具有非常成熟的商業形態，商業集中、交通便捷、基礎設施完善。商圈內居民多具備較強的經濟實力，能夠形成有效的消費。武林商圈內的包容性非常強，涉及的業態也非常廣。高檔購物中心、百貨商場、專業市場、專賣店、便利店都有分佈；商圈內還有很多品牌專賣店、特色餐飲連鎖店、咖啡店以及各類飾品店、服裝店。今後商圈內的經營業態將會增加休閒娛樂及時尚消費元素，所以，酒吧、咖啡吧、茶座以及高檔精品店如家居用品店、香水店都比較適合這一商圈的商鋪經營。

現狀分析

早前的武林商圈主要集中在武林門一帶。 杭州大廈、銀泰、杭百等大型購物商廈雄居武林廣場，連卡佛又為武林商圈的購物檔次提高一層；白馬大廈、華浙廣場、同方財富大廈等商務樓林立，電信、聯通、移動總部也坐落在此，商貿業發達。而白鹿鞋城、華貿鞋城，武林鞋城、百姓鞋城、步步高鞋城等大型鞋城的集中，各大品牌手機專賣店的開放，使得武林門一帶的市場更為繁榮。

近兩年來，隨着武林路時尚女裝街兩期工程的完工，武林路從一條普通的小馬路一躍為武林商圈中耀眼的明星。在武林路女裝街，你既可以看到哥弟這樣的大牌，又可以選擇江南布衣這樣的本地品牌服飾。當然，武林路更為吸引人的，是它的各具風格的林林總總的小店鋪如假日帆船、太陽雨等，它們共同組成了武林路多姿多彩的流行世界。

由於生意紅火，武林路的店鋪開始向孩兒巷、龍遊路等周邊地區擴展。例如與武林路時尚女裝街區緊密相連的孩兒巷，由於受武林路商業氛圍和火熱人氣的帶動，孩兒巷服飾店鋪和其他小店的生意相當興旺發達。現在，已有幾家不錯的服飾店在經營，如黎人坊、ICI、昔日重來、薰衣草、動靜等店鋪，頗有幾分武林路的風格，儼然是武林路的有力延伸。所以，孩兒巷商鋪所擁有的潛在價值空間也越來越被市場看好，近兩年很可能會成為投資的熱點區域。

商鋪行情

目前，杭州的旺鋪依然是圍繞着武林商圈，並向外擴散的。由於武林商圈一帶的人氣一直很枉，所以附近旺鋪的地位依舊牢固，而且供求極不平衡，基本處於賣方市場。商鋪售價約為4萬-8萬元/平方

米，年租金最高可達7000元/平方米左右，投資回報率約為6-7%，方位稍遜的在4-5%。也有一些相對便宜的商鋪，這些商鋪或位於小馬路或商業氛圍相對較差。其中，孩兒巷商鋪的售價約在2.5萬元/平方米以上，百井坊商鋪售價約為2.2萬元/平方米，附近的白雲大廈、同方財富大廈或越都商務大廈，它們的售價約在3萬-3.8萬元/平方米。而目前體育場路商鋪的售價也多高於3.5萬元/平方米，有的甚至要超過5萬元/平方米。

發展規劃

按照規劃，作為武林中央商務區發展建設的武林商圈，其業態結構將由目前商業30%、商務30%、住宅40%，轉變為商業40%、商務40%、住宅20%，商業發展前景更好，商鋪經營更加有利可圖。由於該地區大型百貨店已相當密集,所以今後要鼓勵發展品牌專賣店、專業店及中小型餐飲業,在西湖文化廣場周邊增加休閒、娛樂及時尚消費設施。規劃期間,將結合地鐵1號線站、地下車庫及武林廣場地下商城建設,以武林商圈為核心,打造武林中央商務區。

湖濱商圈：再現繁華

業態特徵

湖濱商圈緊鄰西湖，是“一線三圈”市級商業中心的核心區塊。以旅遊休閒、高檔購物為主要消費特色，走高檔化和國際化的商業路線。它的商業定位起點高：國際名品街、特色連鎖餐飲店、休閒消費帶。以後，湖濱不僅專注於國內外知名品牌專賣店、專業店和特色店的經營，而且將引進老字號、茶吧、咖啡吧、酒吧業以及旅遊紀念品、古玩、字畫等，這些行業比較適合湖濱的整體商業業態。

現狀分析

自從兩年前西湖南線開通，還有去年湖濱路商貿旅遊特色街和南山路藝術休閒特色街的規劃建立，湖濱的商業氣氛正悄然改變，走向再度的繁華。

在新建的湖濱路旁，元華購物中心、解百新世紀、銀泰·利星等高檔購物場所紛紛建立，環境優越，又有必勝客、蔡家食譜、肯德基等店的入駐，購物休閒兩相宜。而且，湖濱商圈最獨特的一點是，它既具有商業氛圍，又有着濃郁的藝術氣息。在杭州規劃的11條特色街中，湖濱商貿旅遊特色街區被定位為杭州最主要的標誌性商業街，集聚國際知名品牌、旅遊商品、高檔休閒餐飲等行業，是以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娛樂房、休閒角和賓館為主的沿湖休閒觀光區。

南山路獨有的藝術文化品位是其最吸引人的地方，中國美院皮影館、名家作品展示、啤酒文化藝術展、書畫作品展、茶吧、酒吧、咖啡吧、美術欣賞，應有盡有，十分具有休閒文化的特色。目前已有多家字苑,南山路上的酒吧、咖啡吧也是一大特色，德納咖啡吧、八度空間咖啡酒廊、卡卡酒吧充滿視覺效果。現在，南山路正力求通過突出“酒吧茶樓、藝術字畫、中西快餐、休閒娛樂”四大功能，體現“悠然南山、藝術情懷”的主題,營造滿足人們時尚和夜間消費、文化休閒需要。

平海路將形成以開設中式酒樓、國內風味小吃、中西快餐店,匯聚中國飲食、法國西餐、日本料理、韓國燒烤等為一體的中西風味美食區，

延安路則服務於中高檔消費層為主體,除現有大型百貨店外,到處可見國內知名品牌、國際著名品牌,是以專賣店、專業店、老字號商店高度集聚的時尚購物區。

商鋪行情

湖濱商圈的商鋪供出售的量非常少，不少商鋪僅出售其經營權，其中有些沿西湖的商鋪10年的經營權平均每平方米最高售價13萬元，很多取得經營權的買家多為自營，再出租的很少。雖然價高難求，但有實力的投資者對這裏的商鋪還是趨之若鶩。湖濱商鋪的投資回報率約為6-7%。在目前可以購買的商鋪中，西湖國貿中心商鋪售價達到6.8萬元/平方米，元華商城商鋪售價為4.58萬-6萬元/平方米，新湖濱景區的商鋪一般只出售其經營權，擁有此地商鋪的人很少再出手轉讓。

發展規劃

根據“山水風光，歷史文化，時尚購物，休閒娛樂，觀光旅遊”融為一體的要求，作為市級商業中心的核心區塊，湖濱佔盡地段及環境之優勢，它的商業發展是大氣的、開放的，市場發展空間非常大。拋開大眾化、共性產品，做具有獨特性的產品經營，湖濱的商鋪才能以特色鞏固其商業基礎，所以，湖濱商圈要積極拓展服務領域,完善服務功能,提升業態品位,將其打造成為領導杭州市場新潮流、新方向的現代都市商業圈。

隨着快速軌道交通建設進程的加快，新僑飯店西側，湖濱路與吳山路之間還將出現一個2.5萬平方米以上的地下商業中心，並結合地鐵車站的建設，形成一條集商貿、交通為一體的湖濱地下商業街。可以想象，未來的湖濱商圈，是大型百貨店、國際國內著名品牌專賣店、專業店、“老字號”高度集聚的時尚購物區，同時也是茶吧、酒吧、咖啡屋林立的沿湖休閒觀光區。

吳山商圈：發展前景廣闊

業態特徵：

吳山商圈沿延安南路北至解放路，與湖濱商圈相連，南至吳山廣場，東接清河坊街，西鄰南山路藝術休閒特色街區，與武林商圈位居延安路兩頭，遙相呼應。由於靠吳山、近西湖，又具有歷史文化特色，所以它是五大商圈中較有特色的一個。吳山商圈的主要商業特色是旅遊購物和休閒娛樂，以老杭州的歷史商業文化內涵為重點，吸引外來旅遊人羣和本地市民。商圈內有眾多知名品牌專賣店、專業店、特色餐飲店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休閒娛樂業以及畫廊、古玩字畫店、旅遊紀念品和老字號等業態也比較適合吳山商圈的商業氛圍。它不僅擁有一條仿古商街——清河坊歷史文化特色街區，而且商圈內寫字樓也很密集：湧金廣場、清波商廈、耀江廣廈、元華廣場、西湖定安名都等商務樓相鄰而立既有傳統的商業文化，又有現代的商務辦公，有一種古今交融的感覺。

現狀分析：

商圈調查報告8

　　商圈的劃分

任何一個商業地產項目都有其商圈範圍，不同類型的商業地產項目，其商圈範圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒有關係。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

房地產商圈市場調研

房地產商圈調查就是以房地產為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產市場方面的各種情報資料，通過對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們瞭解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬定經營策略提供參考與建議。

房地產商圈市場調研內容

房地產商圈市場調研是以房地產為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產商圈市場環境的調研細緻到個別樓盤的調研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛、購物習慣於行為等，進行全方位的調查研究。

房地商圈產市場調研的目的

主要是為管理決策部門提供參考依據。調研的服務對象可以是任何企事業單位的管理決策或個人。市場調研的目的的可能是為了制定長遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據。

房地產商圈市場調研的特點 1.內容廣泛

房地產商圈市場調研內容廣範，既有宏觀方面的房地產政策環境、法律環境等也有細分到一個樓盤的調研，同時也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態度或愛好之類的調研。

2.針對性強

房地產商圈市場調研在營銷的不同階段的內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。房地產項目調研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態營銷信息的調研，時間發生變化，動態營銷信息也會發生改變。

3.方法多樣

電話調研、實地調研、座談會

按調研目的分類

從調研的目的來看，市場調研主要分為應用性市場調研和基礎性市場調研。

應用性市場調研是為了更好地瞭解市場，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。

基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的瞭解。

商圈調查報告9

一個地方是否適合開店，需要從多方面權衡，我們要考察店鋪的地理位置是否便利，人與車的主要動向和總體流量，地點的可接近性，以及視覺和其他感官效果等。

商圈理論的概念

商圈理論最早是由德國地理學家克里斯泰勒在上世紀三十年代提出的，即商品和服務中心地理論。該理論的要點是以中心地為圓心，以最大的商品銷售和餐飲服務輻射能力為半徑，形成商品銷售和餐飲服務的中心地。

從競爭的角度出發，店鋪可以分為競爭型和孤立型兩類。

競爭型店鋪是指同一商圈內由競爭對手存在。競爭對手有兩類：一是同類連鎖店中的對手，來自這類對手的競爭壓力是最大的；二是與本店有經營交叉的店，如肯德基與麥當勞在雞類產品上的交叉。

孤立型店鋪正好和競爭型店址相對，商圈內沒有上述兩類競爭對手存在。兩類店鋪各有其優點與不足之處，競爭對手比較少的商圈其吸引力會比較低的。

影響店鋪大小的的因素

（1）店鋪的經營特色。店鋪要有特色、商品齊全、服務周到，並在顧客中樹立了良好的形象，就會吸引顧客前來消費。

（2）店鋪經營的規模。一般來説，店鋪經營的規模越大，商圈就會越大。

（3）店鋪商品的種類。店鋪中商品的種類應該比較多，這樣顧客的選擇就會比較多，顧客的人流就會多。

（4）競爭店鋪的位置。一個好的地理位置就相當於“良好的開端是成功的一半”。

（5）顧客的流動性。在流動性較多的地段其生意會比較好，顧客流動性會帶來更多的消費。

（6）交通地理條件。交通比較繁華的地段其消費水平往往都是相對來説會比較高一些。

（7）店鋪的促銷手段。好的，能夠吸引消費者的促銷手段可以帶來更多的消費和顧客。

商圈理論對店鋪的意義

店鋪在選擇店址時，總是力求以較大的目標市場，來吸引更多的目標顧客，為了實現這個目標需要經營者明確商圈範圍，瞭解商圈內人口的分佈狀況以及市場、非市場因素的有關資料，並在此基礎上進行經營效益的評估，衡量店鋪的使用價值，按照設址的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址、經營條件協調融合，創造經營優勢。

商圈調查報告10

商圈調查所要達到的目的：

1、如果是以居住地居民為主的商圈，瞭解商圈內居民的人口結構、男女比例、年齡構成、社會經濟條件、生活態度及消費癖好等；如果是以過往人羣為主的商圈，瞭解過往人羣的人口要素資料，包括年齡結構、性別結構、社會經濟條件、消費癖好、不同時間段人流的變化狀況等，確定是否值得開店和開什麼店；

2、分析商圈的結構，是單一商圈還是多層複合式商圈，有時候會有好幾個不同類型的商圈部分交叉重疊在一起，會使選擇者感到迷惑，在這個時候尤其要小心區別；

3、發現商圈的優勢和弊病，進行分區考察，考察的主要項目有道路設施的完善和交通的便利程度、人口流動的特點與規律、不同類型店面的集結度和分佈規律、鋪租，如果商圈跨區，比如不同區域歸屬不同的工商、税務等部門管理，還要考慮這些部門的服務與費用水平，加上對競爭對手的考察，對供應商的考察等因素，決定最後的鋪址選擇。在這些因素之外，不要忘了城市建設規劃導致環境變化的因素。

在通常情況下，我們可以把商圈分成三種類型，

一是主要商圈，一個城市通常都會有幾個主要商圈，主要商圈以目標顧客為劃分，會有高、中、低的層次區分，以經營項目為劃分，會有不同的重點主打；

二，次要商圈，居於主要商圈之外，為主要商圈作補充的二級商圈，一般規模會小於主要商圈，輻射半徑和對顧客的吸引力亦會大大小於主要商圈；

三，邊緣商圈，一般為社區商圈，以居民點為中心並以為當地居民提供日常服務為主要經營目標和獲利來源。一般來説，次要商圈的地位會比較尷尬，要注意選擇那種有核心點的二級商圈，比如，一個或數個人氣旺盛、特點鮮明的專業批發市場，以此為中心形成的商圈，一般都是比較理想的商圈。創業者在這種商圈中進行選擇時，會目標明確，干擾較少，尤其適合那些剛剛下水，經驗不足的創業者。

此外，我們還可以將商圈分成集中型商圈：功能比較單一，定位十分明確的商圈；集約型商圈：在一定範圍內，由多個小的不同類型的商圈組成。甚至在同一個小商圈內，你也可以根據不同因素細分若干個不同的微型商圈，比如，在同一個商 圈內，若干個經營首飾的小店集中在一起，就可能形成一個商圈內部的微型商圈，對準備在商圈開鋪的朋友來説，考察大商圈的同時，應該特別注意這種大商圈內的微型商圈，在大方向確定以後，這種對細節的關注可能會決定你經營的成敗。 在進行商圈調查的 時候，我們建議以數字為中心，切忌憑感覺，會畫圖的朋友，最好能畫出詳細的圖紙，並加以細緻的文字説明，這對你最後的選擇會起到至關重要的作用。

你要注意的因素有這些：

1、目標區域內的建築及分佈，建築內人羣資料及與交通的關係；

2、目標區域內業態的具體分佈，尤其關注那些小的商業氣候，比如若干家同類型扎堆，分析其為什麼要扎堆，其中有無龍頭店，各自經營的主要項目有無衝突，如何解決，觀眾的反應等等，要進行詳細統計；

3、關注那些生意好的孤立店，為什麼生意好？有無可能在其旁邊開店借勢？

4、關注規劃的變化，在一個成熟商圈內，規劃的變化往往預示着後來者的巨大機會，因為老客户一般都會有“戀棧”心理，對規劃變化有意無意進行排斥，反應遲鈍，給後業者奪取和轉移前者的優勢帶來了機會；

5、幾個需要單獨考慮的因素，比如影響巨大的品牌店，如商圈內麥當勞、肯德基，一些人氣旺盛的大型商場，這些因素經常會改變商圈氣氛，並形成商圈內局部的經營小環境，需視情況加以利用；

6、商圈外因素，如戲院、政府機關、展覽會場、學校、公園等，這些因素看上去好像與商圈無關，但卻經常會帶來對經營者意想不到的影響，在調查中關注這些因素，然後加以利用或規避。

有一個需要特別注意的問題是，在對商圈調查的時候，或進行商鋪選址的時候，每一個人都要特別關注位置，但卻甚少有人注意到，商業選址要注意的其實不是地理位置，而是客流位置，所以要特別關注商圈內人潮的流向，關注其行動規律，並注意考察人潮流向形成背後的各種影響因素，如心理、歷史、環境等等， 這一點非常重要。我們看到有很多朋友一直做得都很不錯，但就是因為疏忽了這一個“小小的問題”，以為選擇了一個旺鋪，必定發財，誰知道門前旺盛的人流都流到了別人店裏，自己只是站在門口看了看熱鬧，最後自己還搞得莫名其妙。其實原因就在這裏：商鋪的選址，選的不是地理位置，而是人流位置；對人流的考察，首先要考慮的不是人流的多寡，而是人流背後隱藏的購買習慣及形成這種購 買習慣的原因，如果你沒有辦法扭轉，那你就應該避開這個位置。

商圈調查最重要的方法，第一是觀察，觀察的時候要選擇多個時間點，同一個時間點的觀察要反覆進行多次，然後進行細緻比較；第二是記錄，必須要量化，有量化才會有標準，才會不受感覺欺騙。商鋪選址的方法是：大商圈找小商圈，小商圈中找微型氣候，微型氣候中找具體開鋪位置。

商圈調查報告11

不同類型和層次的商圈適合不同經營方式和不同業態。如果是為了瞭解居民居住地，就要了解商圈內居民的男女比例、年齡構成、社會經濟條件構成、生活態度以及消費偏好等；如果是為了瞭解是否值得開店和開什麼店，則要了解過往人羣的年齡結構、消費水平和不同時間段人流變化狀況。

以下是做的商圈調查的資訊，如果您想了解更多商圈的相關資訊請登錄進行查看和諮詢。

一、商圈的結構和利弊

1、商圈的結構分析

分析該商圈是單一商圈、多層商圈，或者是由多個不同類型商圈交叉重疊在一起的商圈；

2、考察因素：

①道路設施的完善和交通是否便利；

②不同類型店鋪的分佈密度；

③工商、税務等服務與管理費用；

④對競爭對手和供應商的考察；

⑤城市建設規劃導致的環境變化因素；

二、商圈的類型區分

1、主要商圈：將目標顧客和經營項目進行劃分為高、中和低層次和經營不同方向；

2、次要商圈：在主要商圈之外，規模小於主要商圈，對顧客的吸引力小於主要商圈，地位較為尷尬，適合創業初期，經驗不足的創業者，目標明確，干擾較少；

3、邊緣商圈：一般是做社區商圈用，以當地居民為中心，為其提供日常服務為主要經營目標和利益來源；

4、集中型商圈：功能較為單一，定位明確的商圈；

5、集約型商圈：在一定範圍內，由不同類型的多個小商圈組成，形成商圈內部的微型小商圈；

三、商圈調查中注意的問題

1、目標區域內的建築分佈，建築內人羣的資料和交通是否便利之間的關係；

2、目標區域內同類型經營分佈狀況，分析經營的類型是否會衝突、如何解決以及顧客的反應等；

3、關注客流量大的店，分析其生意好的`原因，並考慮在其旁邊開店有無借勢的可能性；

4、關注成熟商圈內的規劃變化，老顧客對於成熟商圈內的變化有着抵抗情緒，易給後來者帶來機會；

5、影響巨大的單獨品牌店易改變商圈氣氛，形成商圈內的經營小環境；

6、商圈外的小因素，如公園、展覽會場和政府機關等，時而會給經營者帶來意想不到的影響，因加以利用或規避；

7、商鋪選址時，要調查客流位置，關注人潮的流向以及行動規律，並注意影響的因素，瞭解人們的購買習慣、消費偏好以及購買習慣等；

四、商圈調查的方法

1、首先進行觀察，選擇多個觀察時間點，在同一個地點不同的時間點進行反覆觀察，再將觀察的數據進行比較；

2、其次是記錄，量化記錄的數據，有量化才會有標準，真實性才會高；

商圈調查報告12

商圈是一個地理概念，廣義上的商圈指的是不同業種和業態的零售業者在一個相對集中的區域從事經營活動，而這個區域的範圍就叫商圈。從狹義上來説，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來店裏的地理區域。早在連鎖店經營和許多大型項目的可行性論證中，商圈研究就是必不可少的一個重要環節，特別是對商圈內的競爭狀態、消費者特徵以及經濟地理狀況等深入瞭解是進一步確定立項和制定經營策略的重要依據。

影響商圈調查的因素有哪些呢？

1.人口特點

主要包括地區人口規模、家庭數收入分配、受教育程度和年齡分佈等。零售企業在確定商圈範圍後，可以通過人口統計資料瞭解商圈內的並進行彙總分析。不同的零售企業需要不同的區域人口資料。在選址時，書店或汽車廠商通常比快餐店需掌握更多資料。

2.經濟基礎特點

考察一個區域的經濟基礎特點至關重要，經濟基礎反映了一個地區的商業和工業結構以及居民的收入來源，追求穩定經營的零售企業通常偏愛多元化的經濟結構而不太喜歡過分依賴某一產業的單一經濟結構，因為後者往往容易受到經濟週期以及產品需求變動的衝擊。在評估商圈時，零售企業應該考慮以下的經濟因素：各行業或各類行業從業人員的比例，運輸網絡，銀行機構，經濟週期性波動對地區或行業影響的可能性，某些行業或企業的發展前景等。

3.競爭狀況和市場飽和度

零售企業只有在分析了競爭狀況之後才能正確評估某區域的市場機會。儘管某些區域的消費特點與目標市場很接近，經濟狀況良好，但如果競爭過於激烈，仍不是最佳選擇。同樣，一個地區即使人口少，經濟狀況一般，如果競爭較緩和，也可能不失為較好的選址。考察一個地區的競爭狀況，應着重分析以下因素：現有商店的數量、規模，新開店的發展速度，各商店的優勢與劣勢，近期與長遠的發展趨勢以及市場的飽和度等。應將這些指標與地區的人口數量和增長速度聯繫起來綜合分析。

商圈分析有以下幾方面現實意義：

一是可用於新開商店的選址，商店的選址必須以選擇適當的商圈作為基礎；

二是可以具體瞭解消費者的構成及其特點，從而確定商店的目標市場和經營方針，並隨時根據商圈內消費羣的變化靈活調整營銷組合策略；

三是可以預測新開商店的經濟效益，根據商圈購買力的大小及在本店的購買概率大體測算本店的銷售額；

四是可以幫助零售商計算出特定地理區域內的最佳網點數；

五是可以幫助零售商瞭解周圍環境的其他因素變化，如競爭狀況、城市建設、政策法規、經濟增長等情況。

以上就是我們做的關於商圈調查的一些資訊，做好商圈調查可以瞭解顧客的需求和提高顧客滿意度，希望對大家能夠有所幫助，更多調研資訊可以直接登錄查看。

商圈調查報告13

商圈也稱交易區域，是指以連鎖門店所在地為中心，沿着一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍。簡言之，就是連鎖門店吸引其顧客的地理區域，也是來店購買商品和服務的顧客所居住的地理範圍。商圈可以分為成熟商圈和未成熟商圈，成熟商圈是指早已形成的比較固定的商業區域，一般不受個別門店開設的影響，未成熟商圈是指尚未成型的商圈，某一門店的進入會對其範圍大小產生一定影響。連鎖店商圈戰略是從連鎖發展全局出發而對商圈進行的總體規劃和部署。商圈戰略可以增強連鎖店的吸引力和擴大顧客羣，強化規模優勢，促使超級市場經濟效益的提高。

商圈調查對連鎖店的作用

第一，商圈戰略有助於超級市場連鎖店網點建設。連鎖店在經營管理上有一定程度的相似性，也存在一定的差異性，針對不同的經營環境規劃出店鋪活動的空間，使各分店既能保持與總店的相同性，又具有自身經營活動的靈活性，連鎖店的開張既能吸引消費者，又能加劇該地區同行業的競爭。商圈戰略有助於連鎖店認清這種協同效應和競爭效應，揚長避短，發揮自己的優勢。

第二，商圈戰略有助於連鎖店連鎖組織形式的選擇。從總體上看，超級市場連鎖店商圈應具有總店、分店及分店之間和消費者之間的共性。但是，由於各分店所處的外部環境不同，內部條件又參差不齊，消費者活動空間相差甚遠，從而使連鎖店組織形式的抉擇成為發展連鎖的難題。商圈戰略根據各分店所處的內外環境條件選擇直營、特許或加盟形式，從而有效地解決這一難題，最大限度地擴大顧客羣。

第三，商圈戰略有助於連鎖店增強吸引力。超級市場連鎖店必須是經營者去適應消費者，企業的營銷行為是去適應消費者的購買與消費行為。商圈戰略就是要求企業及時瞭解消費者需求的變化，及時調整自己的經營活動，更好地適合消費者的需求，從而增強企業的吸引力。

總而言之，商圈戰略是發展連鎖店的一項基礎性的工作，對於企業如何將目標市場由點擴展到網絡，如何創造發揮規模優勢，增強競爭力等，都具有重要的意義，對於連鎖店的發展起到關鍵性的作用。

提前做好商圈調查有利於連鎖店後期的發展，有利於發現不足及時改進。就是一家專業市場調查公司，在商圈調查方面有着豐富的經驗，可以為您的調查提供很多指導。如果您需要了解關於其他方面的調查資訊也可以直接登入查看與諮詢。

商圈調查報告14

一、商店位置類型的設計

孤立店類型，經規劃的購物中心，自然形成的商業中心，這三種商店位置具有不同的優勢和劣勢，連鎖企業管理者要確定適合自己的門店位置，關鍵是要分析自己的業務類型與哪種地點類型相匹配。

（一）孤立店

優勢：無競爭對手，租金較低，具有靈活性，開店費用低，能見度高，有選擇和擴大規模的潛力，有利於顧客一站式購物或便利購物。

劣勢：如果商店規模不大，不易吸引遠方顧客，商圈較小，廣告費可能較高，在多數情況下，建築不能租用而必須新建，通常情況下，顧客更願意去多功能的商業中心區購物。

（二）經規劃的購物中心

優勢：協調規劃，商品和服務品種組合合理，擁有完善的設施、髖敝的停車場、各具特色又統一規劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及休閒。

劣勢：這些地方通常租金較貴，營業管理易受限制，競爭也較激烈。

（三）自然形成的商業中心

中心商業區：是一座城市商業網點最密集的購物區，吸引着來自整個市區的消費者，包括所有階層的人。

次級商業區：是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區域，通常位於兩條主要街道的交叉路口。

鄰里商業區：是為了滿足住宅區居民購物和服務方便而自發形成的一個小型商業區，主要由若干個小商店組成。

專業一條街：是由若干個經營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業街。

二、商圈地址評估

①選商圈

分析該城市各區域的商圈個數、商圈名稱和類型，確定城市核心商圈、次級商圈與輔助商圈。對商圈的成熟度、發展規劃、潛力、輻射範圍、有無競爭對手等情況進行分析，以便選擇符合定位，適合進入的商圈。

②選街道

分析對所選商圈的街道個數、名稱和類型，對街道條件、人流車流、競爭情況等進行分析。

街道條件：街道長度、街道長度、街道寬度、店鋪數量、人流出入口、街道成熟度

人流車流：人流量、車流量（早、中、晚）

競爭情況：典型競爭門店數

吸引情況：有無與所屬行業顧客羣產生吸引力的設施或條件

③選商鋪

選商鋪主要分析兩方面內容：外部評估和內部評估。

外部評估：人流量、車流量、門店可視範圍，門前道路寬度、鄰里類型等。

內部評估：面積、建築結構、招牌長度、配套水電條件，租金等。

三、商圈選址的原則

1.充足的商圈購買潛力：假設在某一地點設立商店，首先確定其商圈，接着計算商圈內人口數，調查周圍消費人羣收支型態，有多少金額用於某一商品上，而此商品能或多少。

2.商店地點的近便性：選擇一特定地點最主要原因在獲得近便性，讓消費者容易到達。衡量近便性把握三種博雅塔性質的顧客來源，即商店本身創造的顧客、鄰店所創造的顧客，及順道經過的顧客。

3.成長的潛力：商店選在商圈內人口和所得增加的地區。

4.商業攔截：店址選在消費者住所和其日常購物市場之間，以引誘消費者舍遠求近，或考慮商圈內顧客到達店址的途中，是否有競爭性的商店會將顧客攔截造成顧客流失。

5.總合吸引力：同類商店聚集在一起比分散各處能吸引更多的顧客。不同類商店聚集一起，可收到交換顧客的功能。

6.兼容性：商店店址需能解決顧客交通不便的因素，又能有效交換彼此的顧客。

7.競爭危險性最小：考慮競爭型態及競爭者。

8.店址經濟學：分析店址所需成本與收益及地點的效率等因素。

商圈調查報告15

零售商圈調研內容

1、店鋪所在地區平面圖。以店鋪為圓心，半徑分別為1公里、3公里、5公里範圍內各居委會所轄區、各居民小區、村鎮、各大機關團體單位、學校、各業態競爭店、農貿市場、餐飲業所在地，交通狀況。

2、各商圈內居委會所轄區、居民小區、村鎮家庭數、人口數、就業人口數、外來人口數、大致收入水平。——常住人口數、户數、人口來源、收入水平、就業位置、主要職業、主要購物場所

3、新建小區規劃情況、入住率、大致收入水平、未來發展趨勢。

4、各商圈內機關團體、學校人數、集體就餐人數、收入水平、以往購物去向。——行業、佔地面積、企業性質、職工人數、平均收入、食堂就餐人數、企業效益情況、距離

5、各商圈內競爭店、農貿市場、餐飲業營業面積、銷售額、經營品類、基本特徵。——業態、營業面積、結構、客流量、客單價、日均銷售額、價格水平、企業性質、經營項目、距離、收銀機、停車場規模、

6、店鋪營業面積、現有經營品類、歷史銷售額、各大類所佔比重、停車場面積。

7、店鋪客流情況、門前客流、車流情況、各時段客流的構成、購買商品構成及大體客單價。

影響零售商圈的主要因素

1.構成。零售商圈是以商店為中心，向四周擴展與輻射，形成一定商圈範圍。零售商圈可以分為四個層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈佔總顧客的55%--70%的顧客，次級商圈佔總顧客的55--25%,邊緣商圈是最小的。商店的規模不同，對顧客的吸引力也是不同的。中心商業區和大型商店對次級商圈和邊緣商圈顧客的吸引力是最大的。

2.限度。零售引力法則又稱雷利法則指的是具有零售中心的兩個城市，從位於它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘成反比例。該法則主要證實一個城市的人口越多，規模越大，商業越發達，對顧客的吸引力就越大。

雷利法則有兩項假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限於主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同，顧客之所以到人口較多的城市，由於城市商業設施好，商品品種多等因素的影響。

3.飽和度。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業網點，通過商圈飽和度可以確定某一地區的商店是不足還是飽和的。飽和指數計算公式為：IRS=C*RE/RF，C為某地區購買某類商品的潛在顧客人數：RE為某地區每一顧客平均購買源，RF為某地區經營同類商品的商店營業面積：IRS為某地區某類商品零售飽和指數。