淺談我市物業管理行業的優勢及制約其發展的因素

隨着我市總體經濟形勢的增長，物業管理行業也進入了快速發展時期。目前，我市物業管理企業已達400多家，從業人員近萬人。雖然與其他兄弟城市相比較，我們存在着幾點優勢，但也還有很多不足之處。

一、我市物業管理行業存在的優勢

1、建立前期物業管理招投標機制

為規範物業的前期管理，建立通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的機制。我市下發了《關於做好貫徹實施<物業管理條例>有關工作的通知》等相關文件對前期物業管理做了明確規定。並率先組建了物業管理招投標專家庫，即瀋陽市物業管理招投標評審委員會，主要負責主持物業管理企業對物業管理項目的評審工作。還聘請業務精，能力強的資深律師組建法律顧問團，為招投標工作的順利開展，打好堅實的法律基礎，充分體現了物業管理市場競爭機制的“公開、公平、公正”原則。去年成功的組織了“中街北苑”等多個前期物業管理招投標項目。從而改變了我市物業管理的委託製為聘任制，打破了誰開發、誰管理的壟斷局面。

2、完善物業管理企業資質的審批、年檢制度。

為了加強對物業管理企業的資質管理，根據《物業管理企業資質管理辦法》我市下發了《關於印發瀋陽市新設立物業管理企業資質核定辦法的通知》嚴格按照規定對新設立的物業管理企業進行審核。同時，實行分級審批制度，即先由各區房產局進行初審，然後再由市房產局進行審查。並不定期對物業管理企業資質進行突檢，業已對17家臨時資質期限已滿，尚未向市、區物業行政主管部門申請三級資質評定的物業管理企業，對其物業資質予以取消。並對那些服務意識不好，只收費不服務、屢遭投訴的劣質物業管理企業進行警告。通過對我市物業管理企業資質的清理、整頓，規範了物業管理企業行為、有效解決羣眾投訴保證了物業管理的服務質量，淨化了物業管理市場。

3、組織培訓，提高從業人員素質

隨着我市經濟的`持續增長，居民生活水平的逐步提高，這就對物業管理行業的服務意識及管理水平提出了更高的要求。因此，《條例》實施以來，我市與國家建設部物業管理培訓中心，聯合舉辦了5期物業管理從業人員崗位培訓班，全市物業管理企業經理及具體工作人員共有1700餘人參加了培訓。使他們及時學習了《條例》的各項規定，掌握了物業管理的專業化知識，達到物業管理企業和業主雙贏。

4、開展組團整治工程，推進我市物業化進程。

為改善居民的生活環境，徹底改變舊住宅區髒、亂、差的舊貌，我市開展了組團整治工程。完善小區道路，達到路面平整，硬鋪裝為彩色方磚；設立景觀花壇和藝術小品；安裝鐵藝大門；建通透式圍牆；設立垃圾轉運站；經規劃部門批准，建設收發室、物業管理及服務用房等。舊住宅區的硬件得到了完善，具備了實行物業管理的基本條件，逐步對舊住宅區推行物業管理。隨機對全市813個實行物業管理的住宅區進行調研，其中98年以前建成的舊住宅區佔305個。物業化率達92%，規範化率達40%。物業管理這一新興行業在我市已逐漸的被工業區、學校、醫院、商場、辦公樓宇等各類物業的管理所採用，形成了包括房屋及相關設施設備維修養護、小區保安、環境清潔、綠化、居民生活服務、等綜合配套服務的新體制。

5、建立物業管理企業資質信用檔案

為進一步規範物業企業行為，提高物業企業服務質量，市、區兩級共同建立了系統軟件。這個軟件包括每個物業管理公司的企業基本情況、物業情況、企業簡介及自述、企業圖片、企業資質情況、企業管理制度、企業財務制度、企業管理人員的情況等全部評細情況。此軟件的建立，將每個企業可以發佈的相關信息面向社會予以發佈，便於各物業公司自行查詢，更便於接受公眾的監督，使物業管理行業能夠建立一個公正、健康的行業環境。

6、完善機構建設，明確職責

我市物業管理行業主管部門的機構建設比較完善。市房產局物業管理處全面負責物業管理行業的指導、監督，方針政策的制定及物業管理行業的相關事宜。壓濾機濾布市住宅小區管理辦公室負責物業管理活動的日常監督、管理。這一模式的管理機構設立，更便於對物業管理行業的管理。

二、制約我市物業管理行業發展的幾點因素

一是《物業管理條例》（以下稱條例）出台以後，地方制訂的配套法規、規章未能及時出台，解決物業管理工作中一些具體問題，無章可循。上海已出台《上海市物業管理若干規定》（草案），深圳市今年也即將出台《深圳市經濟特區物業管理條例》等具有地方特性的規定，而我市《貫徹<物業管理條例>實施意見》、《瀋陽市物業管理規定》仍未出台。

二是住宅小區綜合驗收制度執行不利，措施不得當，造成住宅小區建成後部分配套工程不到位，物業管理用房面積、產權歸屬不清，共用部位、濾布共用設施設備基礎資料不全等問題。

三是部分街道辦事處、社區未能按照《條例》要求，組織成立業主大會、業主委員會，物業的日常管理工作處於無序狀態。當前，依法成立業主大會、業主委員會，這項關係到羣眾利益、社區穩定的工作，必須引起街道辦事處、社區的普遍重視。

四是前期物業管理不規範，開發建設單位沒有依法選聘物業管理企業，而是直接交給其下屬物業公司管理，“建管不分”的體制造成開發項目在規劃、設計、施工階段遺留下的問題，在房屋交付使用後逐步暴露出來，使買受人的合法權益受到侵害。

五是存在個別開發商挪用業主的維修資金的現象，儘管市房產局、行政執法局多次催繳，仍有部分滯留在開發商手裏。

六是物業管理企業服務意識不強，部分物業管理企業，過度追求利潤，不按照合同約定提供相應服務，質價不符；

七是一些業主物業管理商品消費觀念不成熟，部分業主大會及業主委員會在選聘物管企業時，單純考慮價格因素，給後續管理造成較大的困難和壓力；

八是部分業主大會及業主委員會成立和運作程序不透明、不公開，部分業主委員會由於成員自身素質參差不齊，職責作用發揮不理想，個別小區業主委員會不經過業主大會討論決定就擅自選擇物業管理公司、調整物業管理公共服務費標準、違規經營公共設施等。