計算建築面積最新規定

計算建築面積最新規定

新版《建築面積規範》的實施，不僅將直接影響容積率的計算和工程造價的計算，更將大大影響開發商以往對户型設計的思路和工程造價預算，所謂“偷面積”的方式將很難行得通了。

建築面積計算新規明確陽台飄窗恕不贈送(新算法) 送飄窗、送露台、送地下室等以往開發商在房源銷售環節管用的推銷手段，隨着新版《建築工程建築面積計算規範》於2014年7月1日的正式實施，或許將成為歷 史。

一、新規範大量修訂“免費”面積計算規定

隨着住房城鄉建設部對新版《建築工程建築面積計算 規範》GBT 50353-2013(以下簡稱新《規範》)的 實施，舊的新版《建築工程建築面積計算規範》GBT 50353-2005也隨之廢止。

新《規範》主要修訂的技術內容包括：

1.增加了建築物架空層的面積計算規定，取消了深基 礎架空層;

2.取消了有永久性頂蓋的面積計算規定，增加了無圍 護結構有圍護設施的面積計算規定;

3.修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積 計算規定;

4.增加了凸(飄)窗的建築面積計算要求;

5.修訂了圍護結構不垂直於水平面而超出底板外沿的 建築物的面積計算規定;

6.刪除了原室外樓梯強調的有永久性頂蓋的面積計算 要求;

7.修訂了陽台的面積計算規定;

8.修訂了外保温層的面積計算規定;

9.修訂了設備層、管道層的面積計算規定;

10.增加了門廊的面積計算規定;

11.增加了有頂蓋的採光井的面積計算規定。

值得注意的是，開發商以往最常贈送、舊版《規範》 中不算面積的飄窗，在新《規範》中有了明確要求：

窗台與室內樓地面高差在0.45m以下且結構淨高在 2.10m及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水 平面積計算1/2面積。另外，在主體結構內的陽台， 應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外 的陽台，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面 積。

而在地下室方面，新《規範》中：

地下室、半地下室應按其結構外圍水平面積計算。結 構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高 在2.20m以下的，應計算1/2面積。修訂的面積計算 規定有近26條，極大的細化和改變了此前舊《規範》 中的建築面積計算。

新版《建築工程建築面積計算規範》GBT 50353-2013

二、已審批及在售項目不受影響

隨着新《規範》的出台，新建項目贈送面積設計審批 將更加嚴格，但已審批及在售項目不受影響。因此短 期內對市場影響有限。

不過，以往“贈送”面積的設計多出現在小户型，未來 開發商在小户型的開發設計難度上會有所增加。

三、開發商“贈送”面積或將成為歷史

以往贈送的面積通常大多數開發商都不會納入商品房 買賣合同中，因此贈送的面積很難受法律保護，而隨 着新《規範》的出台，消費者如果遭遇贈送面積縮水 以及其他糾紛問題時，一定程度上就有了相應的維權 依據。另外，正所謂羊毛出在羊身上，為了設計出贈 送空間面積，開發商的開發工程造價並不會減少，且 贈送的面積往往會影響樓盤的容積率，造成容積率比 實際偏高，實際居住體驗也會降低。

新版《建築工程建築面積計算規範》的出台，對以 往“贈送”的面積空間給出了新的定義和計算規範，更 具體、更細化、更嚴格也是這次新《規範》的一大特 點。從開發商以往的銷售情況來看，帶贈送面積的户 型產品較為受到購房者的青睞。那麼這次新規的實 施，對於開發商來説，除了傳統的贈送飄窗外，地下 室、結構連板、挑空陽台、入户花園等這些各大樓盤 單位面積“增肥”的手段，以後會受到更嚴格的限 制，“贈送面積”這張營銷牌將變得越來越不好打。

附錄： 新版《建築工程建築面積計算規範》GBT 50353-2013 (部分內容) 計算建築面積的規定：

1.建築物的建築面積應按自然層外牆結構外圍水平面 積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全 面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

2.建築物內設有局部樓層時，對於局部樓層的二層及 以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面 積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計 算，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積， 結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.對於形成建築空間的坡屋頂，結構淨高在2.10m及 以上的部位應計算全面積;結構淨高在1.20m及以上 至2.10m以下的部位應計算1/2面積;結構淨高在 1.20m以下的部位不應計算建築面積。

4.對於場館看台下的建築空間，結構淨高在2.10m及 以上的部位應計算全面積;結構淨高在1.20m及以上 至2.10m以下的部位應計算1/2面積;結構淨高在 1.20m以下的部位不應計算建築面積。室內單獨設置 的有圍護設施的懸挑看台，應按看台結構底板水平投 影面積計算建築面積。有頂蓋無圍護結構的場館看台 應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算面積。

5.地下室、半地下室應按其結構外圍水平面積計算。 結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層 高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

6.出入口外牆外側坡道有頂蓋的部位，應按其外牆結 構外圍水平面積的1/2計算面積。

7.建築物架空層及坡地建築物吊腳架空層，應按其頂 板水平投影計算建築面積。結構層高在2.20m及以上 的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計 算1/2面積。

8.建築物的門廳、大廳應按一層計算建築面積，門 廳、大廳內設置的走廊應按走廊結構底板水平投影面 積計算建築面積。結構層高在2.20m及以上的，應計 算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面 積。

9.對於建築物間的架空走廊，有頂蓋和圍護設施的， 應按其圍護結構外圍水平面積計算全面積;無圍護結 構、有圍護設施的，應按其結構底板水平投影面積計 算1/2面積。

10.對於立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護結 構的，應按其圍護結構外圍水平面積計算建築面積; 無圍護結構、有圍護設施的，應按其結構底板水平投 影面積計算建築面積。無結構層的應按一層計算，有 結構層的應按其結構層面積分別計算。結構層高在 2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m 以下的，應計算1/2面積。

11.有圍護結構的舞台燈光控制室，應按其圍護結構 外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應 計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2 面積。

12.附屬在建築物外牆的落地櫥窗，應按其圍護結構 外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應 計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2 面積。

13.窗台與室內樓地面高差在0.45m以下且結構淨高 在2.10m及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍 水平面積計算1/2面積。

14.有圍護設施的室外走廊(挑廊)，應按其結構底 板水平投影面積計算1/2面積;有圍護設施(或柱) 的檐廊，應按其圍護設施(或柱)外圍水平面積計算 1/2面積。

15.門斗應按其圍護結構外圍水平面積計算建築面 積，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積; 結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

16.門廊應按其頂板的水平投影面積的1/2計算建築面 積;有柱雨篷應按其結構板水平投影面積的1/2計算 建築面積;無柱雨篷的結構外邊線至外牆結構外邊線 的寬度在2.10m及以上的，應按雨篷結構板的水平投 影面積的1/2計算建築面積。

17.設在建築物頂部的、有圍護結構的樓梯間、水箱 間、電梯機房等，結構層高在2.20m及以上的應計算 全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面 積。

18.圍護結構不垂直於水平面的樓層，應按其底板面 的外牆外圍水平面積計算。結構淨高在2.10m及以上 的部位，應計算全面積;結構淨高在1.20m及以上至 2.10m以下的.部位，應計算1/2面積;結構淨高在 1.20m以下的部位，不應計算建築面積。

19.建築物的室內樓梯、電梯井、提物井、管道井、 通風排氣豎井、煙道，應併入建築物的自然層計算建 築面積。有頂蓋的採光井應按一層計算面積，且結構 淨高在2.10m及以上的，應計算全面積;結構淨高在 2.10m以下的，應計算1/2面積。

20.室外樓梯應併入所依附建築物自然層，並應按其 水平投影面積的1/2計算建築面積。

21.在主體結構內的陽台，應按其結構外圍水平面積 計算全面積;在主體結構外的陽台，應按其結構底板 水平投影面積計算1/2面積。

22.有頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站台、加油 站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算 建築面積。

23.以幕牆作為圍護結構的建築物，應按幕牆外邊線 計算建築面積。

24.建築物的外牆外保温層，應按其保温材料的水平 截面積計算，並計入自然層建築面積。

25.與室內相通的變形縫，應按其自然層合併在建築 物建築面積內計算。對於高低聯跨的建築物，當高低 跨內部連通時，其變形縫應計算在低跨面積內。

26.對於建築物內的設備層、管道層、避難層等有結 構層的樓層，結構層高在2.20m及以上的，應計算全 面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

27.下列項目不應計算建築面積：

(1)與建築物內不相連通的建築部件;

(2) 騎樓、過街樓底層的開放公共空間和建築物通 道;

(3)舞台及後台懸掛幕布和佈景的天橋、挑台等;

(4)露台、露天游泳池、花架、屋頂的水箱及裝飾 性結構構件;

(5)建築物內的操作平台、上料平台、安裝箱和罐 體的平台;

(6)勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾 面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆，主體結構外的空調 室外機擱板(箱)、構件、配件，挑出寬度在2.10m以 下的無柱雨篷和頂蓋高度達到或超過兩個樓層的無柱 雨篷;

(7)窗台與室內地面高差在0.45m以下且結構淨高 在2.10m以下的凸(飄)窗，窗台與室內地面高差在 0.45m及以上的凸(飄)窗;

(8)室外爬梯、室外專用消防鋼樓梯;

(9)無圍護結構的觀光電梯;

(10)建築物以外的地下人防通道，獨立的煙囱、煙 道、地溝、油(水)罐、氣櫃、水塔、貯油(水)池、貯 倉、棧橋等構築物。