商品房銷售管理辦法

商品房銷售管理辦法1

第一章 總則

第一條 為加強商品房銷售管理，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。

商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。

第三條 在本市行政區域內商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第四條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委託房地產中介服務機構銷售商品房。

第五條 商品房銷售應當遵循公平和誠實信用的原則。

第六條 市房地產管理部門是本市商品房銷售管理工作的行政主管部門，其所屬的房地產市場管理機構具體負責本市市區商品房銷售管理工作。

縣（市）、上街區房地產管理部門主管本行政區域內商品房銷售管理工作。

第二章 預售管理

第七條 商品房預售實行預售許可證制度。

房地產開發企業預售商品房，應當向市、縣（市）、上街區房地產管理部門申請登記，取得《商品房預售許可證》後，方可預售。

禁止偽造、塗改、買賣、轉借《商品房預售許可證》。

第八條 房地產開發企業預售商品房應當制定商品房預售方案。預售方案應當載明專案名稱、商品房的位置、樓號、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、單元數、層數、房型、套數、預售價格及交付使用後的物業管理等內容，並附商品房預售總平面圖、底層平面圖及標準層平面圖。

第九條 商品房預售應當符合下列條件：

（一）建設用地已辦理國有土地出讓手續，並已取得國有土地使用權；

（二）已取得建設工程規劃許可證；

（三）已辦理建設工程施工許可證，簽訂建設工程施工合同，並已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）六層以下（含六層）的商品房專案，完成基礎並施工至二層以上（含地下室）結構封頂工程，七至十二層（含十二層）小高層建築完成三層以上（含地下室）結構封頂工程，十三層以上（含地下室）高層建築完成五層以上結構封頂工程；

（五）已簽訂商品房預售款監管協議；

（六）法律、法規規定的其他條件。

第十條 申請辦理《商品房預售許可證》，應當提交下列證件及材料：

（一）預售申請書；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）國有土地使用權證；

（四）建設工程規劃許可證及紅線圖；

（五）建設工程施工許可證及施工合同；

（六）商品房預售款監管協議的有關材料和預售款監管銀行專用賬戶證明；

（七）商品房預售方案；

（八）法律、法規、規章規定的其他證明材料。

第十一條 市、縣（市）、上街區房地產管理部門受理房地產開發企業預售申請及有關證件、材料後，應當現場勘驗。對符合本辦法第九條規定條件的，應在接到申請後10個工作日核心發《商品房預售許可證》；對不符合條件的，應當書面通知申請人，並告知不予核發的理由。

第十二條 房地產開發企業將已批准預售的商品房專案轉讓給其他房地產開發企業開發建設的，當事人應當持下列檔案到原發證機關變更《商品房預售許可證》：

（一）商品房專案轉讓合同；

（二）原《商品房預售許可證》；

（三）城市規劃和土地管理等部門同意變更的有關手續；

（四）受讓方的房地產開發資質證書、營業執照；

（五）法律、法規、規章規定的其他材料。

轉讓的商品房專案符合轉讓條件的，市、縣（市）、上街區房地產管理部門應自受理申請之日起10個工作日內變更《商品房預售許可證》。

第十三條 房地產開發企業變更已批准預售的商品房專案的名稱、建築面積、樓號等事項，應持有關部門的批准檔案，到原發證機關變更《商品房預售許可證》。

第十四條 預售商品房，房地產開發企業應當向預購人出示《商品房預售許可證》或其副本，並以書面形式向預購人明示下列事項：

（一）房地產開發企業的名稱、註冊地址及法定代表人；

（二）專案開發進度及竣工交付時間；

（三）商品房專案及其配套設施的平面示意圖；

（四）商品房的結構型別、戶型、裝修標準及公共和公用建築面積的分攤辦法；

（五）預售商品房的價格及付款辦法；

（六）物業管理事項；

（七）其他應當明示的事項。

第十五條 房地產開發企業將已批准預售的商品房專案轉讓給其他房地產開發企業開發建設的，受讓方必須是依法成立並符合資質等級要求的房地產開發企業。

轉讓預售的商品房專案，受讓方享有原房地產開發企業對預購人享有的權利，並承擔原房地產開發企業對預購人承擔的義務。

已批准預售的商品房專案轉讓後，轉讓方應當自合同簽訂之日起停止預售商品房；未變更《商品房預售許可證》，受讓方不得預售受讓的商品房。

第十六條 預售的商品房價格和代收稅費由房地產開發企業和預購人約定，並在商品房買賣合同中載明。商品房買賣合同簽訂後，除國家和省規定新開徵的稅費外，房地產開發企業不得向預購人收取其他費用。

第十七條 房地產開發企業在申請《商品房預售許可證》前，應當在專案所在地的銀行開立商品房預售款專用賬戶。開立賬戶時，房地產市場管理機構應當簽署意見。開立賬戶後，由房地產市場管理機構與開戶銀行、房地產開發企業簽訂監管協議。

房地產開發企業有多個商品房專案的，應當分別開立商品房預售款專用賬戶。

預購人交付商品房預售款時，應當直接存入商品房預售款專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產開發企業換領交款收據。

第十八條 房地產開發企業收取的商品房預售款，在專案竣工前，只能用於購買該專案建設必需的建築材料、裝置和支付該專案建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用、不得用於償還與該專案無關的債務。

第十九條 房地產開發企業使用商品房預售款，應當編制用款計劃，經該專案的工程監理機構對房地產開發企業的用款計劃的真實性出具證明後，報房地產市場管理機構稽核。

房地產市場管理機構應當自收到申請之日起5個工作日內作出答覆，對符合前條規定用途的，應當同意其使用，並書面通知開戶銀行；對不同意使用的，應當書面說明理由。

開戶銀行應當按房地產市場管理機構核准同意使用的數額撥付，並對資金用項進行監督。

該專案竣工驗收一個月內，房地產市場管理機構應當及時解除對商品房預售款的監管，並書面通知房地產開發企業和開戶銀行，房地產開發企業和開戶銀行接到通知後，應當按規定撤銷該賬戶。

第三章 現售管理

第二十條 商品房現售應當符合下列條件：（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）已取得國有土地使用權；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。

第二十一條 房地產開發企業在現售前應持下列有關材料和證明向市、縣（市）、上街區房地產管理部門辦理產權登記備案：（一）商品房現房銷售方案；（二）企業法人營業執照和資質證書；（三）國有土地使用權證；（四）建設工程規劃許可證和施工許可證；（五）工程竣工驗收證明；（六）法律、法規、規章規定的其他證明材料。

第二十二條 市、縣（市）、上街區房地產管理部門發現現售商品房不符合現售條件的，應當責令房地產開發企業限期糾正或停止銷售。

第二十三條 房地產開發企業不得采取下列方式銷售商品房：（一）返本銷售或者變相返本銷售；（二）售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房；（三）分割拆零銷售按套銷售的商品房住宅。

第四章 廣告與合同

第二十四條 房地產開發企業、房地產中介服務機構釋出商品房預售廣告，應當向廣告經營單位出示《商品房預售許可證》，並在廣告內容中載明《商品房預售許可證》的編號。

房地產開發企業、房地產中介機構釋出商品房銷售廣告，不得含有誤導、欺騙公眾和與《商品房預售許可證》核准事項、產權登記備案事項不一致的內容。

房地產開發企業、房地產中介服務機構釋出商品房預售廣告，應當將擬釋出廣告的樣式、內容報房地產市場管理機構稽核。

第二十五條 銷售商品房時，房地產開發企業與買受人應當簽訂商品房買賣合同。買賣合同應使用統一的合同文字。

第二十六條 房地產開發企業、房地產中介服務機構釋出的商品房銷售廣告和印發的宣傳資料中所明示的事項，買受人有權要求在商品房買賣合同中約定。

第二十七條 商品房買賣合同應當附有預購商品房專案及樓層的平面圖，並在平面圖上標明買受人所購房屋的樓號、樓層和房號的位置。

第二十八條 房地產開發企業和買受人在依法簽訂商品房預售合同後，房地產開發企業應在30日內，報市、縣（市）、上街區房地產管理部門登記備案。

第二十九條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。

商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利、承擔義務。

按套（單元）計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。

第三十條 按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在合同中直接約定總價款。

按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第三十一條 按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按下列原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

第三十二條 按建築面積計價的'，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。

第三十三條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人另有約定的，從其約定。

第三十四條 房地產開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房預售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人不解除合同的，應當簽署補充協議，買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第五章 銷售代理

第三十五條 房地產開發企業委託中介服務機構銷售商品房的，受託機構應當是依法具有相應資格並取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

房地產開發企業應當與受託房地產中介服務機構訂立書面委託合同，委託合同應當載明委託期限、委託許可權以及委託人和被委託人的權利、義務。

第三十六條 受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明檔案和商品房銷售委託書。

第三十七條 受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。

受託房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

第三十八條 受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取佣金以外的其他費用。

第三十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

第六章 交付

第四十條 房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第四十一條 房地產開發企業銷售商品房時設定樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、裝置及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應與樣板房一致。

第四十二條 交付銷售的商品房住宅時，房地產開發企業應當向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第四十三條 房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。

商品房的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。但商品房住宅約定的存續期少於國家規定的最低保修期限的，按國家規定的最低保修期限執行。

第四十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產管理部門稽核後用於房屋權屬登記。

房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送市、縣（市）、上街區房地產管理部門。

房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

第四十五條 商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第七章 罰則

第四十六條 房地產開發企業有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區房地產管理部門責令改正，並可處以10000元以上30000元以下罰款：（一）未按規定將測繪成果和需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產管理部門的；（二）商品房現售前未到房地產管理部門登記備案的；（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的；（五）分割拆零銷售按套銷售的商品住宅的；（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；（七）委託沒有資格的機構代理銷售商品房的。

第四十七條 違反本辦法規定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、上街區房地產管理部門責令改正，並可按下列規定給予處罰：（一）無《商品房預售許可證》預售商品房的，沒收非法所得，處以已收取預付款1%的罰款；（二）違反規定用途使用商品房預售款的，責令歸還挪用資金，並處以挪用資金5%的罰款；（三）偽造、塗改、買賣、轉借《商品房預售許可證》的，收繳證件，並處以5000元以上10000元以下的罰款；（四）未按規定將商品房預售合同報房地產管理部門登記備案的，處以1000元以上3000元以下的罰款；（五）房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以20xx0元以上30000元以下的罰款；（六）商品房專案轉讓後，轉讓方在合同簽訂後預售商品房的，責令退還預付款，並處以已收取預付款的1%的罰款。

第四十八條 違反本辦法規定，有下列行為之一，給他人造成損害的，依法承擔連帶責任：（一）廣告經營者、釋出者明知或應知釋出的房地產廣告虛假，仍設計、製作、釋出的；（二）房地產中介服務機構代理銷售不符合本辦法規定的銷售條件的商品房的。

第四十九條 房地產市場管理機構及其工作人員在商品房預售款監管工作中有下列行為之一的，應當依法承擔責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）對房地產開發企業的用款申請未在規定的時間內作出答覆，給申請人造成損害的；

（二）對房地產開發企業用款申請審查不嚴造成資金流失，給預購人造成損害的。

第八章 附則

第五十條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業將成套的商品房住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品房住宅的行為。

本辦法所稱產權登記面積，是指房地產管理部門確認登記的房屋面積。

第五十一條 本辦法自20xx年12月1日起施行。

商品房銷售管理辦法2

第一章總則

第一條為了規範商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

第二條商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第三條商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。

本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委託房地產中介服務機構銷售商品房。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門(以下統稱房地產開發主管部門)按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

第二章銷售條件

第六條商品房預售實行預售許可制度。

商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程式，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

第七條商品房現售，應當符合以下條件：

(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;

(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批准檔案;

(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(四)已通過竣工驗收;

(五)拆遷安置已經落實;

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

(七)物業管理方案已經落實。

第八條房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發專案手冊及符合商品房現售條件的有關證明檔案報送房地產開發主管部門備案。

第九條房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。

第十條房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。

第三章廣告與合同

第十四條房地產開發企業、房地產中介服務機構釋出商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

第十五條房地產開發企業、房地產中介服務機構釋出的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

第十六條商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、裝置標準承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

(八)公共配套建築的產權歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產權登記有關事宜;

(十一)解決爭議的方法;

(十二)違約責任;

(十三)雙方約定的其他事項。

第十七條商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。

第十八條商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。

商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

按套(單元)計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。

第十九條按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在合同中直接約定總價款。

按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第二十條按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，接以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積

面積誤差比=—————————————×100%

合同約定面積

因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。

第二十一條按建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。

第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示範文字》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

第二十四條房地產開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的.房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第四章銷售代理

第二十五條房地產開發企業委託中介服務機構銷售商品房的，受託機構應當是依法設立並取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

房地產開發企業應當與受託房地產中介服務機構訂立書面委託合同，委託合同應當載明委託期限、委託許可權以及委託人和被委託人的權利、義務。

第二十六條受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明檔案和商品房銷售委託書。

第二十七條受託房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。

受託房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。

第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

第五章交付

第三十條房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第三十一條房地產開發企業銷售商品房時設定樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、裝置及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第三十二條銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少於《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低於《規定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

在保修期限內發生的屬於保修範圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

第三十四條房地產開發企業應當在商品房交付使用前按專案委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門稽核後用於房屋權屬登記。

房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

第三十五條商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第六章法律責任

第三十六條未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。

第三十七條未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得;收取預付款的，可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十九條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，並處2萬元以上3萬元以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

第四十一條房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，並可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(一)未按照規定的現售條件現售商品房的;

(二)未按照規定在商品房現售前將房地產開發專案手冊及符合商品房現售條件的有關證明檔案報送房地產開發主管部門備案的;

(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;

(四)採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的;

(五)分割拆零銷售商品住宅的;

(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的;

(七)未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示範文字》、《城市商品房預售管理辦法》的;

(八)委託沒有資格的機構代理銷售商品房的。

第四十三條房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，並可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十四條國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

第四十五條本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

第四十六條省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

第四十七條本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

第四十八條本辦法自20xx年6月1日起施行。

商品房銷售管理辦法3

一、各市要按照省人大頒佈的《廣東省商品房預售管理條例》、建設部《商品房銷售管理辦法》及其他有關規定，結合今年全國統一開展的整頓和規範市場經濟秩序工作，進一步加強商品房預售管理，制止虛假廣告、貨不對板、面積不夠、質量低劣及其他違規銷售商品房的行為，保護購房者合法權益。

二、各市要按照建設部《商品房銷售管理辦法》的規定，制止開發企業採取返本銷售或者變相返本銷售方式銷售商品房，以及採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。

三、各市要貫徹執行省建設廳、物價局印發的`《廣東省房屋交易價格計算暫行規定》，推廣使用省建設廳、工商局印發的《廣東省商品房買賣合同》和《廣東省房地產買賣合同》。預售商品房均按套內建築面積計算房價，銷售已建成的商品房及各類二手房實行總價交易。

廣東非商品房去庫存週期達44個月

廣東房地產市場去庫存出現分化，截至今年8月底，該省商品房去庫存成效明顯，去庫存週期為13個月，但非商品房庫存面積仍高達6321萬平方米、去庫存週期為44個月，前後二者相差31個月之久。

廣東省發展改革委副主任陳志清27日受廣東省人民政府委託，向該省人大會報告廣東供給側結構性改革情況時透露以上訊息。據介紹，8月末，廣東商品房庫存面積為14977萬平方米，比20xx年底減少1375萬平方米。

據陳志清介紹，廣東針對各市按照房價上漲過快、商品房銷量大、庫存規模大等幾大類型，分別提出指導意見;完善土地供應方式，合理控制商品房供應規模，將全省21個地級以上市以及佛山市順德區按照住宅用地供應量顯著增加、增加、持平、適當減少、減少至暫停等標準，劃分為"五類"城市進行分目標調控，在重點城市採取措施抑制房價過快上漲，努力保持房地產市場平穩執行。

此外，廣東貫徹落實國家住房金融、稅收優惠政策，下調房貸首付比例。目前廣東住房公積金已經實現全省互認互貸。

廣東引導棚戶區改造居民優先選擇貨幣化安置，打通商品房與保障房通道。20xx年國家下達廣東省棚戶區改造任務為新開工安置住房78500套，截至8月底全省新開工61640套，完成進度接近八成。

廣東省國資委會同該省住房城鄉建設廳等單位率先組建省屬國企專業化住房租賃平臺，租賃平臺首期運營資金規模50億元。目前正在肇慶、汕頭、清遠三市加快開展試點，擬多渠道購住房30萬至70萬平方米，總投資額約50億元，力爭平臺組建後一年內完成運營70萬平方米。

前三季度廣東商品房銷售均價破萬

前三季房地產開發投資同比增18%

據介紹，今年以來，廣東房地產開發投資增幅快速走高，連續四月增幅回升後小幅回落逐步企穩。前三季度，廣東房地產開發企業共完成開發投資7222.55億元，同比增長18.0%，增幅比上半年回落2.8個百分點，比1～8月提高0.6個百分點，比上年同期提高2.0個百分點。

統計資料顯示，廣東房地產市場延續了去年的回暖行情，深圳、珠海、東莞、佛山和惠州等一二線城市，市場行情火熱。前三季度，廣東商品房銷售面積10317.98萬平方米，同比增長32.0%，增幅比上半年提高2.4個百分點;商品房銷售額11522.86億元，增長50.5%，增幅比上半年提高4.2個百分點。按型別分，商品住宅銷售面積和銷售額分別增長31.0%和52.2%，分別比上半年提高2.5個和5.2個百分點。

其中，9月當月廣東商品房銷售面積1576.71萬平方米，創當月銷售面積歷史新高,同比增長46.8%，環比增長48.2%。

深圳房價均價高達46722元/㎡

在房價方面，統計資料顯示，前三季度，廣東商品房平均銷售價格每平方米11168元，比上半年提高262元，再創歷史新高，同比增長14.1%。

具體從區域來看，珠三角地區商品房銷售均價13184元/㎡，同比增長14.9%。深圳均價46722元/㎡，增長38.3%;珠海均價18571元/㎡;廣州均價15962元/㎡;東莞市均價13263元/㎡。

商品房銷售管理辦法4

一、總則

為加強員工管理，規範員工行為，提高員工素質，特制定本制度。

本制度是銷售部員工必須遵守的原則，是規範員工言行的依據，是評價員工言行的.標準。全體銷售人員應從自我做起，從本崗位做起，自覺遵守各項制度。

員工如對本制度有任何疑問或異議，可向銷售部負責人諮詢，本制度最終解釋權歸夢之屋手創公司銷售部。

本制度自制定之日起開始執行。

二、著裝規定：

1、工作期間，公司要求員工穿統一工作服，女性身著統一職業裝；男性穿西裝打領帶，夏季要求身著白襯衣深色西褲（領帶）。

2、上班時必須統一著裝，佩戴胸卡。

三、儀容要求：

1、工作期間，員工應注意自己儀容。女性要求淡妝，並梳齊頭髮，男性頭髮不能蓋耳，至少每月理髮一次，勤洗頭、頭髮應梳理整齊，不凌亂，不留鬍鬚。

2、所有員工應每天打掃衛生後將鞋面擦乾淨，上班期間應保持鞋面無汙物、灰塵。

3、員工應隨時注意個人形象，談吐時講究禮儀，謙虛寬容，時刻保持微笑。

4、所有員工工作期間衣著必須保持整潔，無汙物，衣服應熨燙整齊。

四、考勤制度

1、每天上、下班均由銷售人員自己打卡簽到。

2、每天早上8：00上班，考勤在8：15之前完成。

3、考勤時間標準：以標準時間為準。要求每位銷售人員均核對自己的時間。

4、公司晨會如無特殊情況，銷售部員工必須全體參加，必須著裝整齊，儀容儀表於會前整理好，不規範者不得參加晨會。

5、調休、請假需提前一天經同意，並跟人事提前打招呼，以備考勤。

6、請假1天以內由上級主管負責人簽字批准，2天以內由銷售總監簽字批准。3天以上需總經理簽字批准（總經理不在由副總經理批准）。請假必須填寫請假條，否則按照曠工處理。月底核算，扣發請假日工資。

7、休假按公司制度調整年休，具體參照《公司規章制度》

8、根據實際情況決定，銷售部上班時間做如下規定：

上午：8：00—12：00。

中餐12：00—13：30。

下午：13：30—17：30。

附註：可根據銷售狀況、季節等進行調整。

五、銷售報表規定

1、銷售人員每天工作內容及行程以郵件方式在第二個工作日之前彙報。

2、銷售人員以郵件方式用電子表格每週六下班之前彙報銷售工作週報表。

3、銷售人員以郵件方式用電子表格每月28號前彙報銷售工作月報表。

附：《銷售工作週報表》《銷售工作月報表》。

六、薪金分配製度

1、新招人員實行先培訓後上崗，培訓時間一併納入試用期，試用期為1―3個月。試用期內業務人員基本工資根據部門的薪資標準而定；試用期結束執行轉正工資標準。

2、工資標準：分為試用期工資和轉正工資。試用期1―3月：基本工資：底薪；轉正後：基本工資+住宿補貼+餐補+交通補貼+通迅補貼+全勤+獎金。

3、薪金髮放時間：每月10號前發放上上月全部工資及各項補貼費用及獎金。

4、業務費用管理

在公司銷售人員中餐補貼以3.5元/人/餐為標準，額外費用公司實行全額補助。

業務人員市區交通按公交車費實報實銷，計程車費不報銷，特殊情況由營銷總監簽字報銷。

差旅費用：銷售人員外出補助80元/天。並按公司財務報銷制度執行。

業務招待費：需請示銷售總監，由副總經理級以上領導批准。個人辦公電腦公司實行暫扣，以500元/月扣足費用。銷售人員工作滿一年公司即作為福利一次性發放。

七、合同管理制度

1、經辦的銷售人員填寫時，字跡要工整、清楚，使用黑色鋼筆或簽字筆。

2、合同內容填寫

合同包括：主合同、附加補充協議等。

嚴格執行合同規定的價格體系，規定的條款；如，出現變更、修改或補充，要及時向上級部門評審。

填寫不得有空白欄，無內容填寫應用“/”劃去，否則造成後果自行承擔。

加蓋印章應該在相關重點條款及簽字以及合同文字的夾縫處。

3、合同簽字程式

合同文字由區域經理填寫後需大區經理稽核簽字，稽核每一條款，各項資料是否正確，在交銷售總監審批。

原則上合同一式兩份，客戶、公司各一份，公司保留的一份由銷售內勤存檔管理。