怎麼理解房屋裝修費用的會計和税務處理

在實踐中，企業進行房屋裝修是經常發生的事情。房屋裝修費用如何列支？本文結合相關税收政策對此問題進行探析。

房屋裝修費用如何做賬，在會計處理上，財務人員往往看有無“經濟利益的流入”。例如某營業場所進行裝修，由於裝修後將會給企業帶來經濟利益的明顯流入，所以這部分裝修費一般作資本化處理。假如該營業場所是改善辦公條件的裝修費用，則一般計入當期管理費用，一次性税前扣除。

在税務處理上，是計入資產折舊扣除，還是單獨攤銷，或是一次性作為費用扣除，則要看“權屬”。在企業所得税方面，需要分別不同情況進行處理。

一、已足額提取折舊或者以經營租賃方式租入的房屋或者符合條件的建築物的裝修改建支出，作為長期待攤費用，按照規定攤銷。

根據企業所得税法的規定，在計算應納税所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用：

（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；

（二）租入固定資產的改建支出；

（三）固定資產的大修理支出；

（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。

這裏的固定資產僅指房屋或者建築物，不包括其他固定資產，也不包括沒有足額提取折舊的房屋和建築物。

對於已足額提取折舊的房屋或者建築物來説，賬面價值僅剩淨殘值。也就是説，該項資產的可利用價值已全部轉移，這時候在這些資產上發生的改建支出，不能計入固定資產成本。因為此時固定資產的價值形式已經消失，後續支出也已失去了可以附着的載體。所以，應將其作為長期待攤費用，在固定資產的預計尚可使用年限內分期攤銷。

以經營租賃方式租入的房屋或者建築物，與該資產相關的風險和報酬並沒有轉移給承租方，因而資產的所有權仍屬於出租方，承租方只在協議規定的期限內擁有對該資產的使用權，因而對以經營租賃方式租入的固定資產發生的改建支出，不能計入固定資產成本，只能計入長期待攤費用，按照合同約定的剩餘租賃期限內分期攤銷。對於大修理支出，則要滿足“修理支出達到取得固定資產時的計税基礎50%以上；修理後固定資產的使用年限延長2年以上”這兩個條件，才可作長期待攤費用，以分期攤銷的方式列支大修理支出。此種大修理支出，按照固定資產尚可使用年限分期攤銷。不同時符合以上兩個條件的，則應予費用化，一次性作為費用税前扣除。

作為長期待攤費用攤銷的大修理支出，既包括自有房屋或者建築物不動產改建支出，又包括其他動產固定資產，如機器設備的後續修理支出。其他應當作為長期待攤費用的支出，自支出發生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低於3年。

二、新建的房屋或者建築物的改建支出，應計入房屋或者建築物固定資產原值，採用計提折舊的方式進行費用列支。如果改建支出延長固定資產使用年限的`，應適當延長折舊年限。

企業所得税法實施條例第五十八條第六款規定，改建的固定資產，除企業所得税法第十三條第（一）項和第（二）項規定的支出外，以改建過程中發生的改建支出增加計税基礎。這裏對新建房屋或者建築物的改建支出的列支渠道進行了明確，即採用計提折舊的方式列支改建支出。而不是作為長期待攤費用分期攤銷。這裏的計税基礎即指“固定資產——房屋建築”原值。改建支出如果延長固定資產使用年限的，還應當適當延長折舊年限。比如，某商户2012年花1000多萬元買了一棟辦公樓，買之後花了20多萬元對該辦公樓進行大規模裝修，那麼這20多萬元的裝修費應當屬於新建房屋或者建築物的改建支出，計入“固定資產——房屋建築物”原值，採用計提折舊的方式進行費用列支。融資租賃租入的房屋或者建築物的改建支出比照新建房屋或者建築物的改建支出處理。

企業新建房屋或者建築物發生的改建支出，發生時：

借：固定資產——房屋建築物

貸：銀行存款

計提折舊時

借：管理費用

貸：累計折舊

在房產税方面，《財政部、國家税務總局關於房產税若干具體問題的解釋和暫行規定》（財税地字〔1986〕8號）規定，房產税的計税依據“房產原值”，指納税人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。如果自有新建的房屋發生了改建支出，因為改建支出增加了相應房屋原值，所以在計徵房產税時，按照新增加後的房屋原值作為房產税的計税依據。