土地增值税計算方法

小編教你如何計算土地增值税。歡迎閲讀!

土地增值税計算方法步驟

第一步，計算扣除項目金額

1、購買土地使用權費用：300萬元

2、開發土地、新建房及配套設施的成本：

1,500元×10,000平方米=1,500萬元

3、計算加計扣除：

(300+1500)×20%=1800×20%=360萬元

4、房地產開發費用：

因為你企業不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，房地產開發費用扣除限額為：(300+1500)×10%=180萬元，應按照180萬元作為房地產開發費用扣除。

5、税金：170萬元

扣除項目金額=300+1,500+360+180+170=2,510萬元

第二步，計算增值額

商品房銷售收入=4,000元×10,000平方米=4,000萬

增值額=商品房銷售收入-扣除項目金額合計

=4,000-2,510=1,490萬元

第三步，確定增值率

增值率=1,490/2,510×100%=59.36%

增值率超過扣除項目金額50%，未超過100%

第四步，計算土地增值税税額

土地增值税税額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

=1,490×40%-2,510×5%

=596-125.50

=470.50萬元

土地增值税計算方法

1土地增值税計算公式：應納土地增值税=增值額×税率

2增值額為納税人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的餘額。

3計算增值額扣除項目：取得土地使用權所支付的金額，開發土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的`評估價格，與轉讓房地產有關的税金，財政部規定的其他扣除項目。

4土地增值税實行四級超率累進税率：

51、增值額超過扣除項目金額50%的部分，税率為30%。

62、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，税率為40%。

73、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，税率為50%。

84、增值額超過扣除項目金額200%的部分，税率為60%。

9計算土地增值税税額，可按增值額乘以適用的税率減去扣除項目金額乘以速算扣除係數的簡便方法計算。

101、增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值税税額=增值額×30%

112、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值税税額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

123、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值税税額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

134、增值額超過扣除項目金額200%，土地增值税税額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

土地增值税計算方法舉例

2009年10月21日

例一：甲於2005年4月在東區購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契税2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉讓給乙，轉讓價為120萬元。1、假設甲能提供該商鋪的購房發票和評估報告，(會計知識網)評估價格為108萬元，甲在轉讓時應如何繳納土地增值税?2、假設甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值税?

解答：1、甲能提供該商鋪的購房發票等原值憑證，因此應按據實清算方式徵收土地增值税：

第一步，計算應繳納營業税及相關税費

①應繳納營業税=(120-80)×5%=2萬元

②應繳納城建税=2×7%=0.14萬元

③應繳納教育費附加=2×3%=0.06萬元

④應繳納印花税=120×0.05%=0.06萬元

⑤應繳納堤圍費=(120-80)×0.1%=0.04萬元

第二步，計算應繳納土地增值税

①扣除項目金額=評估價格+轉讓環節繳納的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬元

②增值額=120-112.7=7.3萬元

③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%税率

④應繳納土地增值税=7.3×30%=2.19萬元。

2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式徵收土地增值税：

應繳納土地增值税=120×2%=2.4萬元。

例二、甲於2005年4月在東區購得一工業用地，購入價地價款為1000萬元，繳納契税30萬元。2009年10月，甲將該土地轉讓給乙，轉讓價為1100萬元。1、假設甲能提供該土地購入發票等原值憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值税?2、假設甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值税?

解答：1、甲能提供該土地購入發票等原值憑證，因此應按據實清算方式徵收土地增值税：

第一步，計算應繳納營業税及相關税費

①應繳納營業税=(1100-1000)×5%=5萬元

②應繳納城建税=5×7%=0.35萬元

③應繳納教育費附加=5×3%=0.15萬元

④應繳納印花税=1100×0.05%=0.55萬元

⑤應繳納堤圍費=(1100-1000)×0.1%=0.1萬元;

第二步，計算應繳納土地增值税

①扣除項目金額=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15萬元

②增值額=1100-1036.15=63.85萬元

③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%税率

④應繳納土地增值税=63.85×30%=19.155萬元。

2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式徵收土地增值税：

應繳納土地增值税=1100×3%=33萬元。