菜市場重新立項前的市場調研及調研分析

　　南極菜市場現狀：

南極菜市場位於南極街號，文祕站版權所有，全國文祕工作者的__!共三層，總面積平方米，其中二樓平方米，一樓平方米，地下室平方米，場地內有四處消防通道，三個入口。目前有門市個，個已出租，一層有攤位個，現在已經出租個，二層閒置。

經過一年的運營，菜市場的經營不是很樂觀，經過全面的分析市場方面考慮重新立項，選擇新項目，招商部召開二次專題會針對菜市場立項的項目集思廣益，羣策羣力，經過大家的提議研究招商部對⒈醫藥連鎖⒉整體庫房出租⒊娛樂中心（遊藝、枱球、網吧）⒋餐飲⒌旅店⒍大酒店（暫時未對此開展調研工作）⒎汽車修配廠⒏食堂搬遷⒐聯合與藝術學校合作做出了調研。

方案一：醫藥連鎖店

　　選擇這個項目的目的是一樓二樓整體招租，一樓做經營二樓做庫房

招商部聯繫了寶丰、人民同泰藥店、國康藥品連鎖。

寶丰：反應很快，早晨聯繫以後上午就派人過來看了，但是沒有再和我們聯繫。不滿意這個地點原因有兩個，其中之一是面積太大了，其次就是地理位置不理想。

人民同泰：店大壓人，對於我們的詢問，要求報價，原則上是對的，因為既然合作確實需要有一個報價。但是我們對菜市場沒有評估過具體的報價是多少才能首先是維持整個的運營費用，也沒有一個利潤率的標準。

　　方案二：整體庫房出租

：二樓分為二户或四户出租

：一、二樓整體分二户出租

措施辦法：印製招商名片，在市場周邊業户中尋找業户承租，掛招商條幅配合招商。

　　方案三：娛樂中心

實地調查了買賣街附近的娛樂中心，枱球廳、遊戲室等地。目前的經營狀況都不景氣。具體分析是網吧出現以後其他的娛樂行業就持續低迷，文祕站版權所有，全國文祕工作者的__!和迪吧這兩個項目的經營情況相對來講比較好一些。

制約因素：

第一，門口狹窄不利於停車。

第二，樓上是居民區，不適合做這個項目。

第三，南極市場的附近流動的無業人員比較多，不是很安全。

第四，娛樂中心的投資相對而言比較高，短期合作有困難。

　　方案四：餐飲

餐飲方面是有針對性的對買賣街的兩個比較大的快餐進行了調研，一個是世紀聯華的頂層，一個是曼哈頓的頂層，調研的主要內容是這兩個快餐的經營模式和相應的租金標準。

世紀聯華頂層：

採取的是聯合經營的形式，業主交給市場主辦方押金兩萬元，採取商場提成營業額的的方法，而且有最低的營業收入要求，每天不低於元。元，保守的估計每天收入元

一年天，保守的來算，去掉三個法定假日：五一、十一、春節

天，經營的天數應該是天，元。

世紀聯華的租金為≥元年

曼哈頓頂層：每半年收一次租金元，全年的租金價格是元。

而且以上兩個地方的保潔工作都是統一作的，方便管理。

值得一提的是買賣街是處於商業繁華區，客流量大，業户的資質也相對而言好，就餐的客源以到商業街購物和商場本身的經營者為主。

菜市場若單位面積的租金收入必然低於商業繁華區的價格，其中的具體原因有：

第一，南極市場周圍的客流以南極市場業户以及工人為主，工人的消費是比較低的.，人數雖然多，但是消費的水準低。

第二，附近的一職的學生也是比較固定的客流，學生的消費水平一般，但是有雙修日和寒暑假的影響。

第三，買賣街的兩個商場的快餐經營的時間較南極市場長，菜市場經營快餐的話也會象食堂一樣，主要是以中午為主，那樣的話，單位時間內的運營成本就會大幅升高。

　　方案五：旅店

作這個項目的前提條件是一樓二樓整體招租，因為涉及到安全和管理方面的具體的問題。

客流來源：

第一，市場面對下面的市縣作渠道，從各地來南極市場進貨的客户是一大部分。

第二，南極街上的濱江火車站和承德街上的客運站有一部分客流。

不利條件：

第一，樓的舉架比較矮。

第二，受各種條件制約，旅店僅可能是中低擋的招待所，那麼利潤就會很低，運營起來也會有一些問題。

方案六：大酒店

暫時未對次開展調研工作。

方案七：汽車修配廠

做這個項目，主要是一樓。

菜市場一層的舉架很高適合汽車修配廠的基礎要求。

制約因素：

第一，臨挑戰的是交通情況，景陽街、南極街、承德街這幾條街道的走向問題，

到菜市場樓下的路不是很順利就能到達，涉及到逆行。

第二，菜市場門前空間狹小，制約了排隊等候的車輛，成為一個非常現實的問題雖然維修的車輛要到室內，但是不可能一次只來一個那麼有秩序。

　　方案八：食堂遷至菜市場二樓，現有食堂作為門市出租。

現在食堂的經營也不是很好，就食堂的位置來講，可以作為批發部出租出去，增加收入，把菜市場二樓給食堂用，這樣的話，至少可以實現一部分的收入，比讓二樓白白閒置要好一些。是一個下下策，建議在其他的項目無法操作或者是操作，困難的情況下進行。

　　方案九：聯合與藝術學校辦藝術學校

以上是南極市場招商部經過實地的調查對菜市場提出的幾個可供選擇的項目，並且有針對性的分析以上幾個項目與菜市場的地理位置的適合程度，希望可以揚長避短挖掘出菜市場真正的潛力。

鑑於菜市場招商的以往的經驗，本次招商計劃是小規模的進行不花錢少花錢為重，招商部初步擬定製作一條條幅：整體對南極農貿市場招商，面積、聯繫電話，長米，寬米，在菜市場二樓進行懸掛，相關事宜與廣告部王光經理進行諮詢與合作完成。預算費用另見。