二手房將繳增值税誰交

3月13日，國税總局局長王軍表示，國税總局將會同財政部，儘快公佈“營改增”實施方案，最快有望於全國兩會後就提交審定。此外，這次“營改增”首次涉及自然人繳納增值税徵管，如個人二手房交易。

繳納增值税會對個人二手房交易產生什麼影響呢?具體怎麼繳?繳多少?會比現在買房賣房徵收的税更多嗎?都成為消費者關心的話題。

營業税改增值税，會增加老百姓買賣二手房的負擔嗎?

營業税下，個人二手房買賣需繳納5%的營業税，符合一定條件的住房買賣可免徵營業税。出於穩定房地產市場考慮，去年3月份，營業税免徵條件有所放鬆，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調整為“滿2年以上(含2年)”。

為適應國內房地產市場分化局面，今年2月份，營業税政策進一步放鬆，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免徵營業税。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税;滿2年(含2年)普通住房，才免徵營業税。

北京某區地税局相關負責人對媒體表示，“營改增”主要對個人二手交易的.税收徵管產生影響，此前營業税、個税、契税等，都是地税部門交税;“營改增”後，增值税要在國税部門交税，對徵管有影響。

營業税改成了增值税，會導致老百姓買賣二手房的負擔增加嗎?中國人民大學財政金融學院教授朱青解釋説，營改增之後只是税種和計税方式的替代，並不會增加普通老百姓的購房負擔。

朱青説，像老百姓賣二手房，絕對不會像企業銷項税、減進項税銷售按照小規模納税人，按照不含税的銷售額，按3%的徵收率徵收，增值税並不會加重賣二手房老百姓的税收負擔。

二手房營改增，到底怎麼繳?

有業內人士對記者表示，個人二手房買賣若改成增值税，則原來購買住房繳納的增值税，在該套住房賣出時，已繳納的增值税可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業税5萬元，1年後賣出(不適用免徵營業税條件)200萬元，買房方需要承擔10萬營業税。

在增值税條件下，依據增值税原理，若按常規辦法、僅對增值部分徵税，即對住房增值的100萬元(現價200萬-原價100萬=增值100萬)徵税，税率若為6%，需繳納增值税6萬元，税負有所下調;税率若為11%，需繳納增值税11萬元，税負有所上升。在增值税條件下，若按簡易徵收辦法、以核定徵收率徵收，若徵收率為3%，即對現在住房出售價格200萬元徵税，繳納增值税6萬元，税負也是減輕的。

不過，對於北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現有政策為差額徵税，其實已經借鑑了增值税只對增值部分徵税的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。

營業税改增值税後真正影響較大的是誰?

上海財經大學教授胡怡建表示，至於個人營業税改增值税以後，到底是減輕税負還是增加税負，這要看具體的增值税的政策制度才能最後確認，因為增值税是要對所有的產品銷售和提供服務要徵税，這裏面主要涉及到企業，但是也涉及到個人，涉及到個人，主要是為了使得税收制度具有統一性。

而真正影響可能比較大的羣體是誰呢?或是房地產企業。根據媒體報道，目前房地產的營業税主要按5.5%來徵收，但是按照此前業內的猜測，房地產納入營改增後適用税率在11%，這就有了税負增加的擔憂。不過，國家税務總局局長王軍明確表示，營改增將確保不增加企業負擔。

王軍表示，第一個保障，是政策有保障，在實施方案中已經確定原則上延續過去的優惠政策，並且在這個基礎上，根據不同行業的特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業的税負只減不增。就在前兩天他和財政部樓部長一同商量，還想建議再給一個行業一項新的過渡措施，執行有保障，80萬國税、地税幹部，已經把依規減免税同依法徵好税，作為兩項同等重要的基本職責之一。

國家税務總局局長王軍近日透露，“營改增”5月1日將在金融業、建築業、不動產業和生活服務業全面推開。這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值税徵管，比如個人二手房交易。二手房交易“營改增”，將產生什麼樣的影響?對此，有專家表示，該舉動或將影響二手房買賣利潤，抑制“炒房族”炒房。

“營改增”首次涉及自然人繳納增值税徵管

據媒體報道，國家税務總局局長王軍近日在人民大會堂“部長通道”回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值税徵管，比如個人二手房交易。

王軍説，今年5月1日起全面實施營改增仍面臨一些挑戰，如數量多，涉及近1000萬户納税人;時間緊，只有不到兩個月的實際準備時間;首次涉及自然人繳納增值税徵管，如個人二手房交易;四是新增納税人過去基本沒接觸過增值税。

繳税基數由售價變差價

據悉，根據國家規定，目前二手房交易中賣方需要繳納營業税，具體規定為：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業税，營業税税率為5%;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業税。

而在增值税税率方面，目前國內各行業適用增值税税率分為 17%、13%、11%、6%等。營改增後，繳税基數將由售價變為差價。

對於二手房交易“營改增”，是否導致買賣二手房税負增加?將產生什麼影響?對此，昨日，中山大學嶺南學院財政税務系主任、教授林江表示，“如果對二手房交易進行營改增，需參考上游行業即建築業的税率。目前建築業增值税税率為11%。”

專家：或將影響二手房買賣利潤

記者算了一筆賬，如果按照增值税11%的税率來計算，對比一下二手房營業税改增值税後的税費差異，主要可以分為兩大類情況：

首先是出售購買2年內的房屋。出售價200萬元一套普通住宅，要繳納5%的税，10萬元。如果以11%的增值税計算，房屋出售價還是200萬元，但最初買入價是100萬元，抵扣掉進項税後需要繳納10.5萬元。但如果獲利更多，收的税就會超過營業税。

另一種是出售購買已滿2年的房屋，依照現行政策，超過兩年就不需繳納營業税，而税務總局已經明確，將原則上延續過去的優惠政策，這意味着，營改增之後這部分税也會免徵。

這是否表明，對於二手房業主將增加相應税負?對此，林江表示，因政策尚未出台，對於具體税率及優惠政策並未明確，無法具體算出對二手房買賣的税負增加情況。但二手房開徵增值税後，或將影響二手房買賣利潤。此外，由於對於二手房開徵增值税屬於實際意義上的對資產增值徵税，一旦普遍設置資產增值税後，將對資產市場如股票交易市場等產生影響。